[부동산] 전세계약 확정일자 받는 방법

전세계약 이후에 꼭 해야하는 것 중 하나가 확정일자받기입니다. 이번 포스트에서는 전세계약 확정일자가 무엇인지, 왜 받아야 하는지 알아보고 확정일자를 받는 방법에 대해 정리해보겠습니다.

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전세계약 확정일자란?

아파트나 빌라에 전세로 들어가고 싶으면 공인중개사무소에 방문해서 전세 매물들을 확인합니다. 내 예산과 조건에 맞는 전세 매물들을 확인하고 마음에 드는 매물의 임대인과 공인중개사무소에서 계약을 맺습니다. 전세 계약을 맺으면서 계약금을 걸고, 이사하는 날에 잔금을 치릅니다.

전세 보증금은 적은 돈이 아닙니다. 적지 않은 보증금을 임대인에게 주고 2년간 거주를 하게 됩니다. 전세는 물권과 다르게 채권이다보니 부동산의 권리를 적는 등기부등본에 그 권리가 기재되지 않습니다. 때문에 전세 보증금의 채권우선확보를 위해서 전세권 설정을 해야합니다. 하지만 대부분 절차가 복잡하고 비용이 들어가기 때문에 전세권을 설정하는 대신 다른 방법을 취합니다.

임대차보호법에서는 다음 3가지 조건을 만족하면 전세 보증금 채권의 선순위를 보장받게 됩니다. 흔히 전세 보증금에 대한 대항력이라고 합니다.

1. 확정일자
2. 전입신고
3. 임차지점유 

전입신고는 잔금일에 하는 경우가 많으며 임차지점유는 이사를 들어가면서 시작하게 됩니다. 대부분 잔금을 치르면서 이사를 들어가므로 전입신과와 임차지점유가 이사날에 한꺼번에 이뤄지는 경우가 많습니다. 선순위 보장 3조건 중 나머지 하나인 확정일자는 전세계약서를 작성한 직후 바로 받을 수 있습니다. 전세계약을 한 경우 바로 계약 매물 근처 행정복지센터(동사무소)로 가서 확정일자를 받으면 됩니다.

확정일자는 법원이나 동사무소 같은 공공기관에서 주택임대차 계약 체결 날짜를 확인해주는 것을 의미합니다. 예전에는 계약서 한쪽 구석에 동사무소나 법원의 도장을 찍고 확정일자를 적어줬습니다. 요즘에는 계약서에 도장을 찍어주는 대신 '주택 임대차 계약 신고필증'이라는 문서를 발행해줍니다.

요즘은 전월세 계약 이후 전월세 신고제가 시행중이기 때문에 어짜피 신고를 하러 행정복지센터에 방문해야하므로 계약 직후에 바로 확정일자를 받아두는게 좋습니다.

확정일자 받는 방법 - 방문

전세 확정일자를 받는 가장 간단한 방법은 관할 행정복지센터(주민센터, 동사무소)를 방문하는 것입니다. 중요한 것은 전세 계약을 맺은 주택을 담당하는 관할 행정복지센터에 방문해야한다는 점입니다. A 동에 살고 있다가 B 동으로 전세계약을 해서 이사를 할 예정이라면 확정일자는 B 동을 담당하는 행정복지센터로 가야합니다.

인근지역으로 이사하는게 아니라면 관할 행정복지센터를 따로 방문하는게 번거로울 수 있습니다. 이 경우 현재 살고 있는 지역의 등기소에 방문하셔도 됩니다. 행정복지센터와 다르게 등기소는 관할이 아니어도 확정일자를 받을 수 있습니다.

• 준비물 : 신분증, 임대차계약서 원본
• 방문처 : 관할 행정복지센터(주민센터, 동사무소) 혹은 등기소

행정복지센터에 방문해서 신분증과 임대차계약서 원본을 제출하고 확정일자 받으러 왔다고 말하면 알아서 잘 처리해줍니다. 예전에는 도장을 찍어줬지만 요즘은 주택임대차 계약신고필증이라는 문서를 발행해주고 해당 문서의 확정일자 번호로 관리를 합니다. 센스있는 담당자라면 전월세 신고까지 함께 처리해줍니다.

별도의 수수료는 없고 처리하는데 조금 시간이 걸리니 기다리면 됩니다. 처리가 완료되면 카카오톡이나 문자로 접수번호와 함께 접수 사실이 통보됩니다.

별도의 수수료는 없고, 처리하는데 조금 시간이 걸리니 기다리기만하면 됩니다.

확정일자 받는 방법 - 인터넷

직접 행정복지센터나 등기소에 방문하지 않고 인터넷으로 확정일자를 받을 수도 있습니다.

• 준비물 : 공인인증서, 임대차계약서 스캔본
• 등록처 : 법원 인터넷 등기소 홈페이지 (http://www.iros.go.kr/PMainJ.jsp)

법원 인터넷 등기소에 접속하고 상단 메뉴 중 '확정일자' 항목을 클릭합니다. 그러면 서브 메뉴들이 나오는데 신청하기에서 신청서 작성 및 제출을 클릭합니다. 로그인이 필요한 사항이라 로그인을 해줍니다.

그리고 확정일자 신청서를 작성합니다.

• 기본정보 : 계약 구분, 주택 소재지, 부동산등기 소재지 등 입력
• 계약정보 : 임대차 정보와 임대/임차인의 정보 입력
• 신청인정보 : 신청인 정보 입력 및 임대차 계약서 첨부 (스캔본 혹은 PDF 파일)

신청서를 작성하고 신청 수수료를 결제한 다음 신청서를 제출하면 발급됩니다.

마무리

전세 계약을 하고 확정일자를 받지 않을 경우 전세 보증금에 대한 대항력 조건을 만족시키지 못하기 때문에 전세 보증금을 지키지 못 할 수도 있습니다. 때문에 전세자금대출 등을 금융기관에서 받을 때 확정일자를 받고, 주택임대차 계약신고필증을 제출하라고 요구합니다.