[정책] 안심전환대출 조건 완화 - 연소득 기준과 주택 가격 기준 완화

요즘 기준금리 인상으로 대출 금리가 급격하게 오르면서 부동산 시장이 어마어마한 속도로 얼어붙고 있습니다. 지난해 모든 대출 여력을 끌어내서 집을 샀던 영끌족들은 치솟는 대출금리와 떨어지는 집값에 엄청난 고통의 시간을 보내고 있습니다.

이러한 가운데 정부가 실수요자가 보유한 변동형 또는 혼합형(일정기간 고정 후 변동금리로 전환) 주택담보대출을 장기 고정형 금리의 대출로 바꿀 수 있게 지원하는 '안심전환대출'을 내놓았습니다. 하지만 조건이 현실과는 맞지 않는 상황이라 큰 관심을 못 받고 있었는데요. 이에 정부는 안심전환대출의 조건을 완화했습니다.

주택금융공사 '안심전환대출' (출처 : 네이버)

안심전환대출 제도

안심전환대출 제도는 '한국주택금융공사(HF)'가 운용하는 정책 금융 상품입니다. 지속적인 금리 인상으로 대출금리가 오르면서 주택담보대출을 좀 과하게 받은 실수요자들을 보호하기 위해 시장보다 낮은 수준의 고정금리 상품으로 갈아탈 수 있도록 지원합니다.

금리

안심전환대출 제도가 매력적인 이유는 아무래도 금리가 낮기 때문입니다. 고정형 대출이면서도 낮은 금리를 제공받을 수 있습니다. 금리는 기간에 따라 다른데 최소 연 3.7% ~ 4.0%까지 조건에 따라 다양합니다. 

청년층에게는 0.1%의 우대금리가 적용되는데요. 만 39세 이하이고 소득이 6천만원 이하인 경우 청년층 우대 금리를 적용받을 수 있습니다.

요즘 시중에서 주택담보대출 실행한 분들보면 5~6%대 금리를 받고 있습니다. 시중에서 변동금리로 5~6%대 금리를 받다가 안심전환대출의 4%이하 금리를 보면 엄청 저렴하게 느껴집니다.

영끌하신분들에게는 버틸 수 있는 좋은 버팀목 대출이 될 것 같습니다. 다만 대부업 대출의 경우 대환이 가능하지 않습니다.

소득자격

안심전환대출의 소득자격은 부부합산(미혼인경우 단독)으로 최대 1억원 이하여야합니다. 때문에 안심전환대출 신청시 최근 3개월 건강보험료 납부 확인서 또는 2021년 소득금액증명원 등이 필요할 수 있습니다.

이전까지는 7500만원이하만 지원자격이었는데, 이를 완화해서 1억까지 가능합니다.

주택가격 제한

주택가격은 신청일 기준 6억원 이하만 가능합니다. 6억원을 초과할 경우 취급이 불가능합니다. 주택가격은 국민은행시세 > 한국부동산원시세 > 현실화 적용된 공시가 > 감정평가 순으로 검토합니다.

이것도 원래 3억원 이하의 주택에 대해서만 적용이었는데 기준을 완화해서 6억원까지 상향했습니다. 수도권 주택매매평균 가격이 6.7억으로 수도권에 있는 많은 주택들이 이번 완화로 안심전환대출 신청 자격을 얻게 되었습니다.

신청인 및 배우자는 신청일 기준으로 안심전환대출을 신청하는 주택을 제외한 다른 주택을 보유하고 있어서는 안됩니다. 다만 몇 가지 예외사항은 있습니다.

그리고 주거용 오피스텔도 안심전환대출 대상이 아닙니다.

대출한도

대출한도는 최대 3.6억원까지 받을 수 있습니다. 대출한도 역시 기존 2억 5천만원에서 많이 완화된 수준입니다.

여기에 주택 가격에 따른 LTV 70% 및 DTI 60%를 초과할 수 없습니다. 대출 만기는 10년, 15년, 20년 30년 중 선택 가능하며 만기가 길어질 수록 DTI가 낮아집니다. 상환 방식에는 원금균등과 원리금균등 방식이 있습니다.

안심전환대출 대환으로 기존 주택담보대출 상환을 하는 경우 금융기관의 중도상환수수료는 면제됩니다. 

2차 신청기간

안심전환대출 신청기간은 11월 7일부터 시작합니다. 11월 18일까지는 출생년도 끝자리를 기준으로 5부제가 적용됩니다.

요일	월요일	화요일	수요일	목요일	금요일
날짜	11/7, 11/14	11/8, 11/15	11/9, 11/16	11/10, 11/17	11/11, 11/18
출생년도 끝자리	1, 6	2, 7	3, 8	4, 9	5, 0

이후 11월 21일부터는 출생년도 끝자리와 상관없이 신청할 수 있습니다. 

관심좀...

안심전환대출 제도를 위해서 당초 25조원의 1차 공급 목표액을 설정했었는데요. 지난달 마감한 1단계 접수에서는 목표금액의 16%인 3조 9897억원에 그쳤습니다. 1차 공급에서는 3억원 주택에 연소득 7500만원이 제한되었는데요. 최근 높아진 주택가격의 상황과 실제 안심전환대출을 받을 수 있는 수요층 사이에 차이가 있어서 많은 관심을 얻지 못 한것 같습니다.

이에따라 11월 7일부터 진행되는 2차접수에서는 신청자격을 대폭완화했습니다. 

당정은 이에 그치지 않고 내년부터는 9억원 이하 주택에까지 안심전환대출 제도를 확대하겠다며, 안심전환대출의 규모를 현재 25조에서 50조 규모로 키우겠다는 목표를 밝혔습니다.

다만 세금으로 영끌족들 지원하는거냐라는 비난을 받을 수 있습니다. 거기에 주택금융공사가 이 제도를 지원하기 위해서 주택저당증권(MBS)를 발행하고 금융사들이 이를 매수해야 합니다. 현재 MBS 금리가 5%를 넘고있어 안심전환대출의 규모를 늘릴 수록 주택금융공사의 손실로 이어지게 되는데요. 요즘 한국전력 등 공기업들의 부채 문제가 많은데, 여기에 추가로 적자를 늘릴 수 있는 일을 하는게 쉬운일은 아닙니다. 게다가 채권시장에 신용경색이 있는 상황에서 50조에 달하는 MBS 발행이 또 어떤 영향을 줄지는....

아무튼 내년까지 이 제도가 어떻게 바뀌어 갈지는 계속 지켜봐야합니다. 그리고 지원자격이 되시는 분들은 좋은 기회를 잡으셔야 할 것 같습니다. 현재까지는 소진율이 20% 남짓이지만 25조원의 기금이 모두 고갈되면 안심전환대출을 더 이상 받을 수 없기 때문입니다.

참고자료

HF 한국주택금융공사