최근 아파트 청약 시장에도 찬바람이 불기 시작했습니다. 선당후곰을 앞세워 일단 청약이면 넣고보는 시장에서 가성비가 좋지 않으면 주요 브랜드 아파트라도 미분양이 발생하는 시장으로 바뀌었습니다.
최근 진행된 인덕원 자이 SK뷰의 청약이 1순위 기타와 2순위까지 진행되는 모습을 보이더니 초기 계약율 43%라는 충격적인 성적을 보였습니다. 이후 진행된 무순위 청약에서는 508가구 모집에 6명만 응모하는 등 더욱 더 충격적인 결과를 보였습니다.
여기에 레고랜드 부도사태에 부동산 PF 대출이 중단되면서 건설사와 건설사에 돈을 빌려준 금융사들의 부실이 수면위로 떠오르는 것이 아니냐는 우려가 나오기도 했습니다.
이에 정부는 채권 시장 안정을 위해 50조가 넘는 유동성을 투입하기로 했고, 이번에 발표된 대책으로 분양시장의 침체가 조금이나마 해소되길 기대하는 것 같습니다.
청약 당첨자 기존주택 처분기한 연장
투기과열지구 등에서 기존주택 처분을 조건으로 청약 당첨된 1주택자의 경우, 지금은 입주 가능일 이후 6개월 이내에 기존 주택의 처분이 필요했습니다. 문제는 부동산 시장이 얼어붙으면서 기존 주택을 6개월 이내에 처분하지 못하는 경우가 많아졌다는 점입니다.
주택산업연구원이 주택사업자를 대상으로 설문조사를 한 결과 전국 아파트 입주율은 올해 5월 82.4%에서 6월 82.3%, 7월 79.6%, 8월 76.8% 등 꾸준히 하락하고 있었습니다. 미입주의 원인으로는 주택매각 지연이 가장 많았는데요. 투기과열지구 등에서 기존주택 처분을 조건으로 청약에 당첨된 1주택자는 이제 2년내에 처분하면 됩니다.
이 조치는 기존 의무자에도 소급 적용될 예정입니다. 즉, 대책이 발표되기 전에 분양을 받은 1주택자도 6개월이 아닌 늘어난 기간이 적용될 예정입니다.
중도금 대출 규제 12억으로 상향
부동산 시장이 뜨거웠던 지난 2016년 8월, 분양가 9억원을 넘는 고가의 주택에 주택도시보증공사(HUG)와 한국주택금융공사(HF)의 중도금 대출 보증을 제한하기 시작했습니다. 이 때부터 9억원이 넘는 아파트 분양에 청약해 당첨되는 수분양자는 중도금 대출을 받을 수 없게 되었습니다.
대부분 20%의 계약금에 60% 중도금, 20% 잔금으로 분양 대금이 납입되는데요. 전체 분양가의 80%에 달하는 금액인 계약금과 중도금을 대출없이 자력으로 부담해야 했습니다. 물론 중도금 3회는 연체 이자만 내고 버티다가 잔금 대출로 모두 상환하는 방법이 있긴 하지만요...
2016년 9억원의 상한이 도입된 이후 부동산 가격은 미친듯이 상승했습니다. 당시 9억원이면 고가 주택이었지만 이제는 서울의 중위 아파트 가격이 9억에 달하고, 평균 아파트 가격도 10억을 넘고 있습니다. 민간아파트 분양가 역시 3.3㎡당 2천만 원에서 2천800만 원으로 40% 상승했습니다. 이런 상황에서 9억 제한은 너무하다는 얘기가 많이 나오고 있었습니다.
이번 대책으로 중도금 대출 규제 상한이 9억원에서 12억원으로 상향되었습니다. 따라서 서울 내 많은 아파트 청약에서 분양을 받으신 분들이 자금을 조달하기 편해졌습니다. 이 덕분에 아마도 청약 시장에서는 경쟁률이 조금은 더 올라가고 미분양도 줄어들지 않을까 생각됩니다.
15억 초과 아파트 주담대 허용
아파트 매매 시장에서 가장 큰 대 못이었던 15억 초과 아파트에 대해 LTV 0%를 제한했던 규제도 풀립니다. 지금까지는 규제지역 15억 이하의 아파트인 경우 9억원까지는 LTV 40%, 9억원 ~ 15억원사이의 금액에는 LTV 20%가 적용되어 왔습니다. 그러다가 15억이 넘어가는 순간 LTV 0%로 대출이 금지되었습니다.
이와 관련해서 15억원 초과 대출 규제에 대한 헌법재판소 위헌 소송이 제기되기도 했었습니다.
결국 풀린다는 얘기가 많았었는데 15억원 초과 아파트에 대한 주담대도 해제되었습니다. 무주택자와 1주택자에 한해 15억을 넘는 아파트에 대한 주택담보대출이 허용됩니다. 또 한, LTV 규제도 무주택자와 1주택자에 한해 투기지역이더라도 LTV를 50%까지 허용합니다. 즉, 소득만 된다면 16억짜리 아파트를 구입할 때 8억의 대출을 일으켜서 구입할 수 있다는 의미입니다. 물론 다주택자는 현행 규제를 유지합니다.
하지만 얼어붙은 시장에 뜨거운 활기를 불어넣을지는 의문입니다. 여전히 DSR 규제가 적용되기 때문입니다. 예를 들어, 16억짜리 아파트를 구입할 때 이제 대출을 일으킬 수는 있습니다. 하지만 연봉 1억을 받는 직장인이 5%이자, 30년 만기로 주담대를 받을 때 DSR 규제로 4억 8천만원 남짓한 금액만 대출받을 수 있습니다. 나머지 11억 2천만원은 자력으로 조달해야합니다.
게다가 대출 금리가 오르고 있는 상황에서 LTV 규제가 풀렸다고 적극적으로 대출을 받을지도 미지수입니다.
물론 아주 의미가 없지는 않습니다. 갈아타기 수요는 충분히 자극할 수 있거든요. 8억에 구입한 아파트가 12억으로 오른 경우 지금 아파트를 팔고, 대출을 받아서 16억짜리로 갈아탈 수는 있게 됩니다. 그 동안은 대출이 안나와서 차액인 4억원을 모두 현금으로 조달해야했거든요. (혹은 1억 신용대출과 3억현금)
규제지역 추가 해제 검토
현재 39곳의 투기과열지구와 60곳의 조정대상지역이 있는데요. 11월 중에 주거정책심의위원회를 개최하여 추가로 규제 지역을 해제할 예정이라고 합니다.
최근 대구 등 미분양이 발생함에도 규제지역으로 묶였던 곳이 9월 21일 주거정책심의위원회를 거쳐 해제되었는데요. 세종시 같은 곳이 아직 남아있었는데, 아마도 11월 중으로 풀리지 않을까 싶습니다. 그 밖에 추가로 어디가 풀릴지 주목해봐야할텐데요. 각종 규제등이 풀리면서 그 지역의 주택 거래에는 호재로 작용할 것 같습니다.
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