[621 부동산 대책] 상생임대인 인센티브 제도 총정리 (양도세 혜택과 조건)

윤석열 정부들어서 첫 번째 부동산 대책이라고 할 수 있는 621 부동산 대책이 발표되었습니다. 올 8월에 전세대란이 온다는 이야기가 커뮤니티에서 번지면서 불안에 떨고 있었는데요. 전세 물량을 늘리기 위한 각종 유인책들이 이번 6 21 부동산 대책에 포함되어 있습니다.

그 중에 가장 큰 관심을 받고 있는 제도가 '상생임대인 인센티브 제도'입니다. 가장 많은 관심을 받고 있기 때문에 각종 커뮤니티에는 상생임대인이 되기 위한 조건에 대한 문의가 계속 올라오고 있습니다.

상생임대인 인센티브 제도 혜택

상생임대인이란, 전월세 계약을 갱신하면서 임대료를 직전에 비해 5% 이내로 인상해 신규 계약을 체결하거나 갱신 계약을 체결한 임대인을 말합니다.

상생임대인 인센티브 제도의 조건을 만족하면 조정대상지역 1세대 1주택에 대한 양도세 비과세 조건인 2년 거주요건이 면제됩니다. 또 한 1세대 1주택 장기보유특별공제 적용을 위한 2년 거주요건도 면제됩니다.

현행 제도에서는 임대인이 주택을 매도할 때 비과세 혜택을 받으려면 반드시 2년을 거주했어야 했습니다. 나머지 비과세 요건을 만족하더라도 반드시 2년은 그 집에서 거주를 했어야 양도세 비과세를 받을 수 있었는데요. 이 조건이 이번 621 부동산 대책으로 바뀐 것입니다.

또 한 기존에 있었던 기준 시가 9억원 이하의 주택이라는 가격 조건이 폐지되어 15억을 넘는 고가 주택이라도 상생임대인 혜택으로 비과세를 받을 수 있게 되었습니다.

상생임대인 지원제도 (출처 : 국토교통부)

상생임대인 조건

상생임대인 혜택은 비과세 조건인 거주 2년 면제입니다. 간단하고 명료하죠. 하지만 임대료를 5%만 올렸다고 모두가 상생임대인 인센티브 제도의 혜택을 누릴 수 있는 것은 아닙니다.

몇 가지 조건이 있습니다.

1) 기존에 내가 맺은 계약에서 5% 이내 인상

아파트를 매수할 때 전세를 끼고 매수하는 갭투자는 흔한일입니다. 이 때, 전세를 끼고 매수를 하게 되면 기존 임대차 계약을 승계하게 되는데요. 승계한 전세보증금에서 5% 이내로 인상하는 경우는 상생임대인 혜택을 받을 수 없습니다.

갱신 직전의 계약과 갱신 이후의 계약을 모두 동일한 임대인이 진행해야 상생임대인 조건을 만족하게 됩니다. 직전 계약과 새로운 계약의 임차인은 달라도 됩니다.

이 경우 임대인은 우선 내 명의로 전세계약을 한 번 하고, 그런다음 다음번 갱신 계약이나 신규 계약할 때 5% 이내로 올려받아야 상생임대인이 될 수 있습니다. 

예를 들어 김씨가 가지고 있는 아파트에 5억의 전세계약이 있었다고 해보면, 이 매물을 이씨가 매수할 수 있습니다. 이 경우 기존 5억원의 전세계약은 이씨가 승계해서 만기가 보장됩니다. 이후 5억 전세 계약이 만료되고 5억 2천으로 보증금을 올리면 5% 이내로 보증금을 올렸지만 직전 계약인 5억 전세가 이씨 명의로 시작된게 아니므로 이씨는 5억 2천 계약에서 상생임대인 자격을 얻지 못합니다.

이후 5억 2천 전세계약이 만료되고, 그 가격을 기준으로 5% 이내인 5억 4천 계약을 새로 맺을 경우 이씨는 상생임대인 자격을 얻게 됩니다. 5억, 5억2천, 5억4천 계약의 임차인은 모두 같은 사람이어도되고, 모두 다른 사람이어도 됩니다. 상생임대인 조건에 임차인이 같을 필요는 없습니다.

기존에 임대차 계약이 없었던 경우라면, 새롭게 맺은 임대차 계약을 기준으로 그 다음번 계약시 5% 인상이 적용됩니다. (흠... 집주인이 살다가 나가면서 매도하는 경우 매수자가 새롭게 전세 계약을 통한 갭투자 매수를 하는 경우에는 전세 계약의 임대인이 누구냐에 따라서 기간이 좀 차이가 날 수도 있겠네요)

2) 직전 계약은 1년 6개월 이상 유지, 이후 계약은 2년 유지

자 그러면 꼼수를 생각해볼 수 있겠죠. 임차인과 짜고 계약을 1개월 정도로 짧게 쳐서 5%만 올려받는 식으로요. 역시나 안됩니다.

상생임대인이 되기 위한 조건에는 직전 계약이 1년 6개월 이상 유지되어야 한다는 조건이 붙습니다. 만약 임차인의 사정으로 1년 6개월을 못 채우고 나가면 어쩔 수 없습니다. 임대인은 새로운 계약을 맺고 그 계약을 기존계약으로 5% 인상해야 상생 임대인이 될 수 있습니다.

5% 이내로 새로 맺은 계약은 2년 이상 유지되어야 매도시 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 계약기간이 2년이더라도 실제 임대 기간이 1년이라면 의무 임대 기간을 채운 것으로 인정하지 않습니다.

3) 향후 1주택 예정이 있는 다주택자도 상생임대인 혜택

기존에는 임대 계약을 시작할 때 1주택 상태여야 상생임대인 혜택을 받았습니다. 2주택 이상을 소유하고 있는 경우라면 5% 이내로 올려도 기존 계약 시작시 다주택자였어서 혜택을 받을 수 없었습니다. 하지만 이번 621 대책으로 기존계약 시작시에 다주택자여도 상생임대인 혜택을 받을 수 있게 되었습니다.

다만 다주택자이지만 향후 1주택자로 전환 계약이 있어야 적용가능합니다. 즉, 임대를 준 주택을 매도할 때, 그 주택만 가지고 있는 1주택자여야 상생임대인 혜택을 적용받을 수 있습니다.

다만 상생임대인 조건을 만족한 주택을 가장 마지막에 매도해야 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

4) 적용 기한은 2024년 12월 31일

상생임대인을 위한 5% 이내 인상된 새로운 계약은 2024년 12월 31일까지 맺어야 합니다. 2024년 12월 31일까지 새로운 계약을 맺기만하면 만기일은 그 이후가 되어도 상관없습니다.

따라서 이론상으로는 올해(2022년) 12월 31일 이전에 만료되는 전세계약이 있는 매물을 매수하여, 올해 12월 31일 이전에 한번 전세계약을 내 명의로 한 다음 1년 6개월 유지후 2024년 12월 31일까지 5% 이내 인상한 새로운 전세계약을 맺으면 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. (근데 주택시장 전망이 영.... 좋지 않아서...)

5) 12억 기준

상생임대인 조건을 만족했다고해서 무조건 양도소득세가 전액 면제되는 것은 아닙니다. 상생임대주택을 매도할 때 실거래 가격이 12억을 넘지 않는 경우라면 전액 면제이지만 12억을 넘는 경우라면 일부 양도세는 내야합니다.

기존 1가구 1주택의 경우 12억원까지는 2년 거주시 양도세 면제 혜택이 주어집니다. 상생임대인 인센티브 제도는 5% 미만으로 임대료를 올린 임대인의 경우 실거주 조건을 면제해주는 제도입니다. 따라서 실거래가 12억원까지는 양도세가 면제되지만 12억원 이상의 주택인 경우 12억원까지는 양도세 면제고 12억원 이상분에 대해서는 양도세가 부과됩니다.

다만 12억원 이상분에 대해서는 장기보유특별공제가 적용되는데요. 상생임대인의 경우 보유기간에 따른 공제는 받을 수 있지만 거주기간에 따른 공제는 받을 수 없기 때문에 1가구 1주택 거주자에 비해 양도세를 조금 더 내야합니다.

6) 전세와 월세를 전환하는 경우

요즘 전세 보증금 대출 금리가 오르면서 월세를 선호하는 현상이 발생하고 있습니다. 만약 월세에서 전세로, 전세에서 월세로 전환하는 경우라면 법으로 정한 전월세 전환율을 활용해서 인상폭이 5% 이내인지 계산합니다.