10/26 새로운 대출규제 '가계부채 관리 강화방안' 요약 정리

요즘 경제 뉴스에서 가계부채에 대한 언급이 많아지고 있습니다. 그 만큼 우리나라의 가계들이 빚을 많이 지고 있다는 뜻으로 대한민국 경제의 뇌관으로 작용할 것이라는 우려가 늘어나고 있습니다. 이에 10월 26일 가계부채 증가세를 완화시키기 위해서 정부 당국이 대출규제를 추가했습니다.

지난 4월 가계부채 관리 방안을 발표하고 7월에 시행했지만 치솟는 전세가와 집값 등 여건이 좋지 않아 3개월만에 또 다시 추가 대책이 나온 것입니다. 금융당국은 내년 이후 가계대출 증가율을 명목 GDP 증가율 정도로 제한할 방침입니다. 올해처럼 내년에도 비슷한 수준의 은행별 증가율 목표치가 주어질 예정입니다.

이번 10-26 가계부채 관리 강화 방안에는 추가적으로 파격적인 대책이 나오지는 않았습니다. DSR 규제의 조기 시행으로 소득에 비례해서 대출을 받을 수 있도록 규제해서 상환 능력에 기반한 분할 상환 중심으로 대출관행을 정착시키겠다는 의지가 보입니다.

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DSR 규제란?

이번 규제의 핵심은 DSR 규제 조기 시행입니다. 이를 이해하기 위해서는 DSR이 무엇인지 우선 알아야합니다.

DSR은 'Debt Service Ratio'의 약자로 '총부채원리금상환 비율'을 의미합니다. 쉽게 말하면 돈을 빌리는 사람의 소득 대비 갚아나가는 원리금(원금과 이자)의 비율을 의미합니다. 매달 500만원 버는 사람이 대출 원리금을 매달 200만원씩 상환하고 있다면 DSR이 40%인 것입니다.

DSR = (모든 대출의 원리금 상환액 합) / 연간소득

DSR 규제는 대출 심사할 때, 대출 받는 사람이 부담해야할 원리금 상환액이 연간소득에 비해 특정 비율 이상으로 높아지지 않도록 제한하는 것을 의미합니다. 즉, 소득에 비례해서 한도를 계산하겠다는 의미입니다.

DSR 40% 규제가 적용된다면 연봉 5000만원을 받는 사람은 연간 2000만원까지만 원리금 상환을 할 수 있습니다. 은행은 대출 받는 사람이 연간 상환할 원리금이 2000만원을 넘지 않도록 대출금액 한도를 제한합니다. 때문에 금리가 높아지면 한도가 줄고, 분할상환 기간이 길어질 수록 한도가 올라갑니다.

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1. 차주 단위 DSR 규제 조기 시행

이번 대출규제의 핵심은 '차주단위 DSR 규제 조기 시행'입니다.

차주단위 DSR 시행계획 (출처 : 금융위원회)

작년까지는 DSR 규제가 투기, 과열지구 9억원 초과 주택에 대한 주택담보대출, 연소득 8천초과 고소득자가 1억 이상의 신용대출을 받는 경우 DSR 규제가 적용되었습니다.(1금융권은 40%, 2금융권은 60% DSR 규제) 그러다가 지난 4월 대책이 발표되면서 DSR 규제 대상을 단계적으로 확대하는 방안이 발표되었습니다. 21년 7월부터 1단계가 시행되고, 22년 7월부터 2단계, 23년 7월부터 3단계가 시행될 예정이었습니다. 그러나 생각보다 가계부채 증가 추세가 가파랐고, 2단계와 3단계 시행일을 앞당겨 각각 22년 1월과 22년 7월에 시행되도록 했습니다.

현 1단계에서는 모든 규제지역의 6억원 초과 주택에 대한 주택담보대출과 1억을 넘는 신용대출은 무조건 DSR 규제를 받게되어있습니다. 이게 내년 초부터는 6억초과 주택에 대한 주담대와 1억 이상의 신용대출은 물론 총 대출액 2억 초과인 차주에 대해서도 DSR 규제를 적용합니다. 6억원을 넘지 않는 주택으로 투자 수요가 몰리면서 집값 상승과 가계대출 증가가 발생했기 때문입니다. 내년 7월부터는 그냥 1억을 넘는 대출에 대해서 DSR이 무조건 적용됩니다.

물론 실소유자와 서민들을 보호하기 위해서 전세자금대출 상품은 DSR 규제를 적용하지 않을 예정입니다. 하지만 추후 가계대출 증가속도가 진정되지 않으면 전세자금대출 원금을 DSR 계산에 포함시키는 등의 추가 대책을 언급하기도 했습니다.

2. 제2금융권 DSR 규제 강화

DSR 규제는 일반 은행인 1금융권의 경우 40% 제한을 받습니다. 반면 금리가 좀 더 높은 제2금융권의 경우 60% 규제를 받고 있습니다. 1금융권에서 DSR 40% 규제로 대출 시행이 어려워질 경우 고금리를 감수하고서라도 2금융권으로 옮겨가는 풍선효과가 나올 것이라는 우려가 많이 있습니다. 실제로 그렇게 되겠죠. 금리보다는 얼마나 많은 돈을 조달할 수 있는지가 중요한 요즘이니까요.

금융위는 이에 2금융권의 DSR 규제 한도를 현행 60%에서 50%로 낮추기로 했습니다.

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또 한, 상호금융권 가계부채가 비(준) 조합원 위주로 늘어나고 있는 점을 고려해 예대율 계산에서 비 조합원, 준 조합원의 대출 가중치를 차등화 할 예정입니다. 은행권의 규제 중에 예대율 규제가 있는데요. 은행이 보유하고 있는 예금 잔액에 대한 은행이 빌려준 대출금 잔액의 비율입니다. 즉, 대출을 많이 해주려면 예금도 늘려야하는 규제인데요. 여기서 대출잔액을 계산할 때, 조합원은 0.9, 준조합원은 1.0, 비조합원은 1.2 등을 곱해서 계산하겠다는 말입니다. 즉, 1금융권에서 밀려나온 비조합원들이 2금융권으로가서 돈을 빌리는 풍선효과를 경감하기 위한 조치입니다.

이 규제가 적용되면 상호금융권에서 대출이 적게 나가거나 예금 금리가 많이 오르는 효과가 있을 것 같습니다.

더불어 은행권이 아닌 카드론을 쓰는 사람들이 늘어날 것에 대비해서 카드론도 DSR 산정에 포함하기로 했습니다. 이 때, 카드론의 만기는 원칙적으로 약정만기를 적용하도록 했습니다. 특히 내년부터 카드론 동반부실 차단을 위해 다중채무자에 대한 카드론 취급 제한 및 한도감액의 최소기준을 마련할 예정입니다.

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3. DSR 계산시 대출 산정 만기 현실화

DSR 계산은 원리금 상환 금액과 소득의 비율이라고 했는데요. 원금을 상환하지 않고 매달 이자만 내는 신용 대출 같은 경우에는 어떻게 할까요? 신용대출의 경우 만기를 연장하는 것과 상관없이 7년동안 원금을 분할상환한다고 가정하고 DSR 계산을 합니다.  실제로는 이자만 내더라도 DSR 계산을 할 때는 원금을 7년 동안 나누어 갚는다고 치고 계산하게 됩니다. 비주택담보대출의 경우에는 10년동안 나누어 갚는다고 치고 계산하게 됩니다.

내년(22년 1월)부터는 이 기간을 실제 대출별 평균 만기기간인 5년과 8년으로 축소하게 됩니다. 나누어 갚는다고 치는 기간이 줄어들기 때문에 연간 갚는다고 치는 원금의 액수가 늘어나게되고 DSR 계산시 한도가 줄어드는 효과가 나타납니다.

4. 원금 분할상환 유도

대출기간동안 이자만 내다가 만기에 일시 상환하는 형태의 대출들은 상환에 대한 위험이 만기에 몰빵되어 있기 때문에 금리인상이나 경제 위기 같은 외부 충격에 그대로 노출됩니다. 따라서 가계대출의 양적 증가관리와 함께 분할상환을 확대해서 대출의 질적 건전성을 제고하려는 노력도 있습니다.

우선 주택담보대출의 분할상환 목표치를 상향조정했습니다. 각 은행별로 주택담보대출의 분할상환 목표를 제시하고 이와 연계해서 주신보 출연료 우대를 확대할 예정입니다.

또 한, 이번 대책에서 가장 말이 많았던 전세대출의 분할상환을 유도할 예정입니다. 분할상환 전세대출 상품을 만들어서 분할상환으로 잘 이끈 금융회사에 정책모기지 배정 우대 등의 인센티브를 확대할 예정입니다. 

마지막으로 신용대출의 분할상환 유도 역시 지속할 예정입니다. DSR 계산시 분할상환 신용대출의 경우 실제 만기를 적용해서 계산할 예정입니다. 원금을 같이 상환하기 때문에 DSR 계산에서 조금 더 유리합니다.

아무튼 이런 저런 유도 정책으로 분할상환 대출의 비중을 더 높여갈 예정입니다.

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5. 실수요자 보호

전세대출의 경우 내년에도 DSR 규제를 적용하지 않을 예정입니다. 올해까지는 대출 총량 규제에서 전세대출은 제외되어 대출이 안나올일은 없지만 내년부터는 다시 총량 규제에 포함될 예정입니다. 따라서 은행별 대출 쿼터 계산에 전세대출이 다시 포함되기 때문에 금리를 높이거나 대출 심사를 까다롭게 할 것으로 보입니다.

아파트를 분양받고 잔금을 치르기 위해 받아야하는 잔금 대출도 문제였는데요. 규제 이전에 분양한 물건에 대해서는 DSR 규제를 적용하지 않을 예정이라고 합니다. 즉, 분양했을 때의 잔금 대출 계획이 DSR 규제때문에 안되는 일은 없습니다. (하지만 시세가 15억이 넘어서 대출이 안나오는 경우나 LTV 제한 등은 여전히 유효합니다.)

신용대출의 경우 연소득 대비 1배 제한 시 실수요에 대한 일시 예외를 적용합니다. 예를 들어 장례식이나 결혼식, 수슬 같은 불가피하게 돈 쓸일이 생긴 경우에는 일시적으로 규제에서 예외로 쳐줄 예정입니다.

마지막으로 농민의 농지 등 비(非) 주담대 차주의 애로가 발생하지 않도록, 간소화된 사업자대출 절차를 마련할 예정이며, 서민 취약차주 대상의 정책자금 대출이나 긴급자금 마련 목적의 300만원 이하 소액 신용대출 등은 DSR 산정시 제외가 됩니다.

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플랜B

하지만 대출잔액 증가가 잠잠해지지 않고, 규제 이후에도 증가세가 여전히 가파르다면 추가적으로 대책을 내놓을 예정이라는 점도 밝혔습니다.

예를 들어, 최종적으로 1억 초과 신용대출에 대해서만 DSR 규제를 하는 현행 계획에서 5천만원 이상에 대해서 적용하도록 추가 강화하거나 전세대출을 받은 다음 추가로 받는 대출에 대해서 전세대출 원금을 DSR 계산에 포함하는 등의 조치가 있을 수 있습니다. 혹은 금리인상을 가정해서 미리 올라갈 금리를 계산해 DSR을 산정하는 방안도 언급되었습니다.

아무튼 이번 대책이 지난 대책이 시행된지 3개월만에 나온 대책이라는 점에서 추가 대책은 언제든지 또 나올 수 있을 것으로 보입니다.