청약제도 개편 - 신혼부부, 생애최초 특별공급에 추첨제 물량 추가

그 동안 주택청약 시장에서 맞벌이 신혼부부와 1인 가구, 자녀가 없는 신혼부부들은 특별공급에서 소외되고 있었습니다. 어짜피 청약에 당첨될 가능성이 없으니까 영끌로 아파트 매매 시장에 뛰어들던가 전세를 끼고 갭투자를 하는 등의 모습을 보였습니다. 

이에 국토교통부는 지난 8월 26일 개최되었던 청년특별대책 당정협의회 후속 조치의 일환으로 현행 생애최초, 신혼부부 특별경급 제도를 일부 개편할 계획이라고 밝혔습니다. 이번 제도 개선안으로 1인 가구와 맞벌이 등으로 소득기준을 초과하는 가구에게도 특별공급 청약기회를 부여하고 무자녀 신혼부부의 당첨기회 확대를 위한 신혼부부 특별공급에 추첨방식을 도입할 계획입니다.

신혼부부 특별공급과 생애최초 특별공급 (출처 : 국토교통부)

신혼부부, 생애최초 특별 공급의 사각지대

이번 개선안의 핵심은 신혼부부 특별공급과 생애최초 특별 공급에 '소득요건을 반영하지 않는 추첨제' 물량을 추가했다는 점입니다. 이는 신혼부부 특별공급과 생애최초 특별공급의 사각지대를 없애기 위함입니다. 기존에 어떤 사각지대가 있었는지를 알아보겠습니다.

우선 생애최초 특별공급과 신혼부부 특별공급은 도시근로자 월평균 소득 160% 이하라는 소득기준이 적용되고 있었습니다. 때문에 대기업 맞벌이 신혼부부 등은 소득기준을 초과하여 특별공급을 신청할 수 없었습니다. 소득이 높다고 특별공급 청약시장에서 배제하기엔 주택가격이 너무 높아서 역차별이라는 평가가 많이 있었습니다.

두번째로 자녀가 없는 신혼부부는 자녀수 순으로 공급하는 신혼부부 특별공급에서 당첨되는게 어렵기 때문에 무자녀 신혼부부가 생애최초 특별공급으로 몰려 생초특공 경쟁률이 지나치게 높아지는 현상이 발생했습니다. 2020년 특별공급 경쟁률은 신혼부부 특공이 5:1, 생애최초 특별공급이 13:1 수준이었습니다.

마지막으로 생애최초 특별공급은 주택소유 이력이 없고, 5년 이상 소득세를 납부했으며, 소득이 도시근로자 월평균 소득의 최대 160% 이하인 자에게 공급하고 있었습니다.  하지만 '혼인중'이거나 '유자녀 가구'로 자격을 한정하고 있어서 1인 가구의 경우 주택 구입의 경험이 없음에도 생애최초 특별공급 신청이 불가능했었습니다.

신혼부부 특별공급 개선안 (출처 : 국토교통부)

생애최초 특별공급 개선안 (출처 : 국토교통부)

신혼부부, 생애최초 특별 공급 개선안

일단 장기간 무주택자인 4050세대가 유리한 일반공급(가점제) 비중은 그대로 유지하면서 신혼부부 특별공급과 생애최초 특별공급 물량의 30%를 요건을 완화하여 추첨제로 공급하게 됩니다. 완화된 요건은 민간분양에만 적용되며 공공분양에는 적용되지 않습니다.

 

우선 30% 추첨 물량에 대해서 1인가구와 소득기준을 초과하는 맞벌이 가구도 청약이 가능하도록 했습니다. 1인가구의 경우에도 생애최초 특별공급 추첨제 물량에 청약이 가능하게 되었습니다. 또 한, 도시근로자 월평균 소득 160% 이상의 맞벌이 신혼부부의 경우에도 30% 추첨물량에 청약할 수 있게 되었습니다.

다만 기존 특별공급 대상자를 배려하기 위해 특별공급 물량의 70%를 기존 대상자들에게 우선 공급하고, 거기에서 떨어진 분들과 이번에 새로 추가된 대상자들이 30% 물량을 두고 한번 더 추첨하게 됩니다. 기존 특별공급 대상자분들은 70% 물량에서 자녀순 혹은 추첨제로 기존처럼 경쟁하고 떨어질 경우에 신규편입된 대상자들과 30% 추첨물량을 두고 한번더 경쟁하게 됩니다.

다만 금수저 특공을 제한하기 위해 월평균 소득의 160%를 초과하는 대상자의 경우 부동산 가액이 3.3억원 이하인 경우에만 추첨제에 참여할 수 있도록 제한합니다. 집은 없지만 오피스텔이나 땅을 소유하고 있어 부동산 가액 3.3억원 이상이 된 경우에는 추첨제에 참여할 수 없습니다.

또 1인 가구의 경우 생애최초 특별공급 참여시 60m2 이하의 주택에만 청약할 수 있도록 했습니다. 1인가구가 30평대 아파트에 청약하는 것은 정상적인 실수요가 아니라고 판단한 겁니다.

출처 : pixabay

신혼부부, 생애최초 특별 공급 개선안의 한계점

일단은 자격조차 없었던 수요층에게 조금이라도 기회를 준 것은 다행입니다. 청약 시장에서 소외된 사람들. 특히 소득이 많아서 대출이나 모아둔 자금의 여유가 있는 사람들이 기축시장으로 가서 부동산을 영끌하고 갭투자를 하고 있어 꾸준히 아파트 가격이 오르고 있었는데요. 조금이나마 이들에게도 기회를 주었다는 점이 패닉바잉을 줄이는데 기여할 수 있지 않을까 싶습니다.

하지만 분명한 것은 물량이 없어요. 먹을 파이가 늘어난게 아니라 나눠 먹을 방법을 조금 바꿨을 뿐입니다. 청약에 당첨될 확률이 0%에서 1%로 늘어난 것은 분명 큰 의미가 있지만 전체 물량에서 추첨제 물량이 차지하는 비율이 적고, 이 추첨제 물량을 두고 또 엄청난 경쟁률이 나올 것이 뻔하기 때문에 이 대책하나로 부동산 가격 상승을 억제하는 것은 어불성설일 것입니다.

그래도 패닉바잉을 통해 영끌해서 무리한 대출을 받아 자칫 2014년의 하우스 푸어 사태가 다시 발생하지 않도록 이후에도 꾸준한 대책이 나와줬으면 좋겠습니다. (추가로 공급대책도 지체없이 진행했으면 좋겠구요)

요약

특별공급 개선안 (출처 : 국토교통부)