[부동산 뉴스] 재건축 2년 실거주 의무 백지화

정부가 지난해 발표한 '6.17 대책'의 핵심 내용이었던 재건축 조합원 2년 실거주 의무 조항이 결국 백지화되었습니다.

지난 12일 국회에 따르면 더불어민주당 조응천 의원이 대표발의한 '도시 및 주거환경정비법' 개정안 중 재건축 조합원에게 2년의 실거주 의무를 부여하는 내용이 빠진다고 합니다. 

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'재건축 조합원 실거주 2년 의무'란?

재건축 단지의 조합원에게 실거주 2년 의무를 부과하는 내용은 지난해 발표한 '6.17 대책'의 핵심이었습니다. 투기과열지구 이상의 규제지역에 재건축 조합원이 아파트를 분양받으려면 해당 단지에 2년 이상 실거주하도록 하는 규제였습니다. 실거주 2년을 채우지 못한 조합원은 분양권을 얻지 못하고 현금청산 당하게 됩니다.

당시 정부는 집값 상승의 주범으로 다주택자 등 투기세력의 실거주 목적이 아닌 부동산 거래를 지목했습니다. 재건축 단지의 투자 수요는 딱 정부가 지목한 대상에 속하는데요. 재건축 단지 중심으로 집값이 뛰고, 올라간 집값이 주변 시세에 영향을 줘서 다 같이 상승한다는 것이 정부의 해석이었습니다. 직접 거주할 목적으로 구입하는 부동산이 아닌 투자 목적으로 구입한 재건축 단지의 조합원 자격은 실제 거주를 해야만 인정하겠단 얘기로 재건축 단지로 흘러들어가는 투기 수요를 억제하려는 목적이었습니다.

 

'재건축 조합원 실거주 2년 의무' 부작용

하지만 재건축 조합원 실거주 2년 의무 법안은 정부가 임차인 보호를 위해 내놓은 임대차 3법과 만나면서 이상하게 흘러갔습니다. 여러가지 부작용이 나온 것이죠.

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우선 재건축을 추진하는 아파트 단지는 연식이 오래되었고 거주 환경이 좋지 못합니다. 때문에 전세 시세가 신축 아파트와 비교해서 매우 저렴합니다. 전세 시세가 저렴하다는 소리는 해당 지역에 저렴한 가격으로 전세를 공급하고 있었다는 이야기와 함께 임차인을 내보낼 때 줘야하는 보증금 역시 적다는 뜻입니다.

실거주 2년을 채우기 위해 자금 여력이 있는 집주인들은 자신이 직접 들어와 살겠다고 말하면서 임차인들을 내보냈습니다. 전세 시세가 저렴하기 때문에 임차인을 내보내는데 큰 어려움이 없는 경우가 많았는데요. 그러면서 집주인들이 직접 들어와 사는 것처럼 주소지 이전만해놓고, 자신은 다른데에서 거주하는 경우가 많았다고 합니다. 전세 매물이 날라간 것이죠. 그 집은 비어있을테니까요. 근처에 저렴한 가격으로 전세를 공급하던 매물이 날라갔고, 새로운 전세를 구해야하는 임차인들이 나오면서 전세가 상승에 불이 붙었다는 분석도 있습니다.

'재건축 조합원 실거주 2년 의무'는 수요 억제 위주의 정책을 펼쳤던 지난해 추진되었던 정책이었습니다. 올해부터 정부의 부동산 정책이 공급 확대로 전환되면서 '재건축 조합원 실거주 2년 의무'가 힘을 잃었고 부작용만 남았기 때문에 폐기한 것으로 보입니다.

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'재건축 조합원 실거주 2년 의무' 후폭풍

아마도 전세가 상승으로 '재건축 조합원 실거주 2년 의무' 조항을 철회한 것 같은데요. 일각에서는 이미 재건축 단지에 입주할 집주인들은 다 입주했는데 정책을 철회하는게 큰 의미가 있겠냐는 회의론이 나오고 있습니다. 또 한, 정책의 철회로 시장에 잘못된 사인을 줄 수 있다는 우려도 나오고 있습니다. 특히 조합설립에 실패해서 큰 영향을 받을 뻔 했던 은마아파트의 경우 추가적인 투자 수요로 인해서 집 값 상승이 올 수도 있습니다.

정책의 신뢰도 문제입니다. 이번 정부에서 쏟아낸 부동산 대책 중에 주요 규제가 철회된 것은 이번이 처음입니다. 정부의 정책이 일관되지 못하기 때문에 다음에 내놓을 정책에 대한 신뢰가 낮아지고 있습니다. "어짜피 눈치보다가 철회할꺼잖아?"라고 생각하는 시장 참여자가 많아질 수 있습니다. (이미 정부가 시키는 방향의 반대로 간 사람들이 돈을 많이 벌어놔서...) 이미 자기 집으로 입주하고 인테리어 공사까지 다 한 사람들은 조금 허탈해질 수도 있겠습니다.

하지만 정부가 이런 규제책을 내놓자 서울 압구정동 등 초기 재건축 단지의 사업속도가 올라갔습니다. 지지부진하던 재건축 단지들의 사업 속도가 지난해 12월의 데드라인 효과르 빨라져 많은 재건축 단지들이 재건축 조합설립 인가를 받았습니다.

이번 규제 철폐가 집값에는 어떤 영향을 미칠까요?