땅에는 가격이 있습니다. 그래서 부동산 거래를 할 때, 땅 값을 치르고 소유권을 양도받게 됩니다. 그런데 부동산에는 여러가지 가격이 있습니다. 공시지가라는 것도 있고, 기준시가라는 것도 있고, 실거래가라는 것을 말하기도 합니다. 뉴스에서는 치솟는 아파트 호가에 대해서 말하기도 합니다. 마트에가서 물건을 살 때는 가격이 하나인데 부동산은 왜 가격이 여러개일까요?
공시지가와 기준시가, 실거래가와 호가 등의 뜻과 차이점에 대해서 알아보도록 하겠습니다.
실거래가, 호가
부동산의 실거래가와 호가는 부동산 매물과 관련된 가격입니다.
집주인이나 땅주인은 가지고 있는 부동산을 팔기 위해 공인중개소에 매물로 내놓습니다. 이 때, 팔고자하는 가격을 매겨서 매물로 내놓게 되는데요. 이 가격이 호가입니다. 집주인이 부르는 가격이라는 뜻이죠. 호가는 아직 거래된 가격은 아니기 때문에 일반적으로 실제 부동산의 가격보다는 높게 책정되어 있습니다. 집주인은 이왕이면 비싸게 파는게 좋기 때문이죠.
부동산이 실제 거래가 된 가격이 바로 실거래가입니다. 실제로 부동산 매물을 산 사람이 있기 때문에 실제 부동산의 시세라고 할 수 있는 가격입니다. 2006년 1월부터 부동산을 거래했을 때에는 부동산 매매계약이 체결된 날로부터 일정기간 안에 실거래가를 신고하도록하는 제도가 시행되고 있습니다. 실거래가의 경우 국토교통부 실거래가 시스템에서 실제 거래된 부동산의 가격을 바로 확인할 수 있습니다. 또 한, 실거래가는 양도소득세 산정기준이 됩니다. (링크 : 국토교통부 실거래가 공개시스템)
호가는 실거래가보다 일반적으로 높게 책정되어 있습니다. 어떤 단지의 아파트가 6억에 매물로 나와있다면, 실제 거래되는 가격은 6억보다 낮은 가격일 가능성이 높습니다. 6억에 매물이 쌓여있다는 것은 6억에 살 매수자가 없다는 뜻입니다. 그러다가 급하게 집을 팔아야하는 집주인이 가격을 낮게 써서 5억에 매물로 내놓는다면, 매물을 보고 있던 매수 대기자가 5억에 거래를 하겠지요. 그러면 호가는 6억에 형성되어 있지만 실거래가는 5억에 체결되는 것입니다.
관심있는 아파트나 부동산의 가격을 볼 때, 호가와 실거래가를 모두 보고 거래하시기 바랍니다.
공시지가
부동산에는 실거래가, 호가와는 다른 성격의 또 다른 가격이 있습니다. 바로 공시지가입니다. 공시지가는 나라에서 정한 땅값입니다. "A단지 아파트 34평은 5억짜리 집입니다.", "B단지 아파트 40평은 7억짜리 집입니다"라고 국가에서 평가를 내려주는데요. 국가에서 공시지가를 산정해 발표하는 이유는 '세금'때문입니다. 세금을 부과하기 위한 과세표준을 만들어 부동산에 부과되는 세금과 각종 부담금, 보상금, 건강보험료의 기준으로 사용합니다.
공시지가는 표준공시지가와 개별공시지가로 나뉩니다. 공시지가는 땅값으로 땅 위에 건설되어 있는 건축물의 가치는 포함되지 않습니다. 부동산의 공시지가는 시세와 약간 차이가 있습니다. 대략 실거래가의 60~70% 가량인데요. 정부의 정책에 따라서 실거래가 반영 비율은 조정되고 있으며, 해마나 높아지고 있습니다.
공시지가는 국토교통부의 부동산공시가격 알리미 페이지에서 확인할 수 있습니다. (링크 : 국토교통부 공시지가 조회)
표준공시지가
표준공시지가는 전국 약 3000만 필지의 땅 중에 대표성이 있는 50만 필지를 표준지로 정한 다음 제곱미터 당 가격으로 산출한 것입니다. 전국에 있는 모든 땅에 대해서 가격을 정하는 것은 불가능하기 때문에 주변 환경과 자연적인 조건, 사회적인 조건 등을 기준으로 표준지를 뽑아 가격을 매기는 것입니다.
표준공시지가는 국토교통부 장관이 의뢰해 2인 이상의 감정평가기관이 산정하여 매년 1월 1일에 발표됩니다.
개별공시지가
이렇게 국토교통부에서 전국의 50만 필지에 대해서 표준공시지가를 산정해놓으면, 전국의 각 지자체에서 이를 기준으로 다시 세분하여 관내의 땅값을 감정평가사를 통해 조사하고 고시하게 됩니다. 일반적으로 공시지가라고 하면 '개별공시지가'를 의미합니다. '개별공시지가'는 토지에 대한 국세 및 지방세 등의 조세부과의 기준이 되고, 개발부담금이나 수용보상금 산정의 기준으로도 활용되고 있습니다.
개별공시지가는 매년 1월 1일과 7월 1일에 발표됩니다.
기준시가
기준시가는 국세청에서 관리하는 국세의 기준이 되는 가격입니다. 종합부동산세, 양도소득세, 상속세, 증여세의 기준이 되는 것이 기준시가인데요. 기준시가는 토지와 건물을 모두 합친 전체 재산에 대한 감정가를 의미합니다. 땅값에 집중되어 있는 공시지가에 건물 등의 가치가 합산된 개념입니다.
아파트 등의 공동주택은 4월에 고시되며, 연립이나 다세대 등 일반주택은 1년에 한차례, 오피스텔이나 상업용 부동산은 매년 12월말에 국세청에서 기준시가를 고시합니다. 고시된 기준시가는 국세청 홈텍스에서 확인할 수 있습니다. (링크 : 국세청 기준시가 조회)
시가표준액
마지막으로 시가표준액은 취득세, 등록세, 재산세 등 지방세의 과세표준으로 사용되는 가격입니다. 또 한, 국민주택채권의 부과기준이되며, 위반건축물 강제이행금 계산에서도 시가표준액이 사용됩니다.
행정자치부에서 지방세를 부과하기 위해 부동산 가격을 고시하게 됩니다. 시가표준액은 위택스에서 조회가 가능합니다. (링크 : 위택스 시가표준액 조회)
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