[부동산 공부] 용적률과 건폐율이란? - 대지면적과 건축면적, 연면적으로 계산

부동산 공부를 하다보면 아파트나 상가 같은 건물의 면적과 관련된 규제로 '용적률' 제한과 '건폐율' 제한에 대한 내용을 듣기 됩니다. 땅을 가지고 있다고해서 땅 주인 마음대로 건물을 지을 수는 없습니다. 땅의 용도에 따라서 지을 수 있는 건물의 면적에 제한이 있는데요. 이와 관련된 용어인 건폐율과 용적률이 어떤 의미인지 정확히 알고 있어야 합법적인 건축을 할 수 있습니다. 또 한, 재개발 및 재건축 아파트를 구입할 때 얼마나 사업성이 있는지 판단하는데도 중요한 지식이기 때문에 정확하게 알고 있어야 합니다.

건폐율(建蔽率, building coverage)

우선 건폐율이라는 용어에 대해서 정리해보겠습니다. '건폐율(建蔽率, building coverage)'은 대지면적에서 건축 면적이 차지하는 비율을 의미합니다. 쉽게 말하자면 건물이 지어지는 땅을 위에서 내려다 봤을 때, 건물이 밟고 있는 땅의 면적이 몇 퍼센트인지를 나타내는 비율입니다.

건폐율 = (건축면적 / 대지면적) * 100

간단하게 그림으로 설명해보겠습니다. 100평짜리 땅에 25평짜리 건물을 짓는다고 생각해보겠습니다.

건폐율 25% 건축물

땅의 면적이 100평이고, 건물의 건축면적이 25평이라면 25/100으로 계산되어 건폐율은 25%가 됩니다. 만약 100평 땅에 50평짜리 건물을 지었다면 건폐율은 50%가 됩니다. 참고로 건물의 층수는 건폐율과 관련이 없습니다. 100평 땅위에 25평짜리 10층 건물을 지었다고해도 위에서 내려다봤을 때 땅을 가리고 있는 건물의 면적은 여전히 25평이기 때문에 건폐율은 동일한 25%입니다. 1층짜리던 10층짜리던 25평만 고려합니다.

건폐율이 높다는 것은 땅의 면적 대비 건물만 있거나 여러 동이 존재하는 경우 건물들 사이가 좁게 다닥다닥 붙어 있다는 것을 의미합니다. 아파트 단지의 경우 건폐율이 높다는 것은 동과 동사이의 거리가 가까워 아파트 건물이 빽빽하게 들어서 있다는 것을 의미합니다. 

건물을 지을 수 있는 땅에 건축물을 지어 올릴 때 건폐율 제한을 받게 됩니다. 땅의 용도와 땅이 위치해있는 지자체의 조례에 따라 건물을 올릴 때 적용되는 건폐율 규제는 조금씩 다릅니다. 건물을 지을 때 건폐율 규제를 하는 이유는 건물 사이에 최소한의 빈 공간을 확보해 건축물의 과밀을 방지하기 위함입니다.

아파트를 지을 때, 건물들이 너무 조밀하게 지어지면 건물의 일조량과 채광량, 통풍 등이 제대로 보장되지 않습니다. 건물을 지었지만 건물의 사용가치가 지나치게 낮아지기 때문에 이런 건폐율 제약을 두어 괘적하고 위생적인 환경을 조성하고자 함입니다. 또 한, 건물에 불이 나는 등 재해가 발생했을 때 주변 건물로 재해가 번져나가는 것을 억제하기 위해 건물 사이에 공간을 확보하는 목적도 있습니다.

땅에 건물을 지을 때 적용되는 건폐율 규제는 다음과 같습니다.

건폐율 제한

용도지역들은 더 상세하게 나뉘기도 하는데요. 정확한 건폐율 제한은 지자체의 조례와 토지의 세분화된 용도지역에 따라 다릅니다. (참고글 : [부동산 공부] 1종, 2종, 3종 일반주거지역과 준주거지역, 전용주거지역의 차이점)

출처 : Pixabay

용적률(容積率, floor area ratio)

다음으로 용적률입니다. 용적률은 아파트의 재개발, 재건축에서 가장 많이 찾아볼 수 있는 용어입니다. 

'용적률(容積率, floor area ratio)'이란 대지면적에 대한 건축물의 연면적의 비율을 의미합니다. 건축물의 연면적이란 건물의 각 층들의 바닥 면적을 모두 더한 값을 의미합니다. 다만, 통상 연면적이라하면 모든 층의 바닥 면적을 더한 값이지만 용적률의 계산에 사용되는 연면적은 지하층과 주차용으로 사용되는 1층의 면적은 제외됩니다. 이점은 주의해야합니다.

용적률 = (건축물의 지상층 연면적 / 대지면적) * 100

용적률도 간단하게 그림으로 설명하겠습니다. 아까봤던 100평짜리 대지에 25평짜리 건물을 지은 경우를 생각해보겠습니다. 이 건물은 사실 4층짜리 건물입니다.

건폐율 25%, 용적률 100% 건축물

100평짜리 대지에 25평짜리 땅을 밟고 있는 건물이라 건폐율은 25%입니다. 하지만 각층마다 25평의 바닥이 있고, 4층짜리 건물이기 때문에 이 건물의 연면적은 100평입니다. 따라서 연면적 100평을 대지면적 100평으로 나누고 100을 곱하면 100%의 용적률이 산출됩니다.

건폐율 50%, 용적률 150% 건축물

100평짜리 대지에 50평짜리 땅을 밟고 있는 지하 1층, 지상 3층짜리 건물을 짓는다고 해보겠습니다. 이 경우 건폐율은 50%입니다. 이 건물의 연면적은 4개층에 50평씩 바닥을 총합해서 200평입니다. 하지만 연면적을 계산할 때에는 지하층은 제외된다고 했으니 용적률 계산에서 사용되는 유효한 연면적은 3개층 150평이 적용됩니다. 100평짜리 대지에 150평 연면적이 적용되었으니 이 건물의 용적률은 150%입니다.

건물의 용적률이 클수록 대지면적에 비해 건축물의 연면적 비율이 높다는 의미입니다. 용적률이 크다는 것은 그만큼 건물을 높게 지었다는 의미로 볼 수 있습니다. 토지의 용적률 제한이 높은 경우 더 높은 건물을 지어 더 많은 집과 사무실을 뽑아 낼 수 있다는 의미로 토지의 투자가치가 높다고 볼 수 있습니다.

건폐율과 마찬가지로 용적률 역시 일정 수준 이하를 유지하도록 규제하고 있습니다. 토지의 용도지역 구분에 따라 용적률은 다음과 같이 규제됩니다.

용적률 제한

건폐율과 용적률의 정확한 제한

국토계획법 시행령에서 정한 건폐율, 용적률은 최대치 제한을 하고 있지만 대부분의 건폐율과 용적률 제한은 지자체의 도시계획 조례로 정해집니다. 서울의 경우 아파트의층고제한 등 추가적인 제한들이 있어서 사실상 건축가능한 건폐율과 용적률을 다 뽑아쓰지는 못 합니다.

따라서 건물을 짓거나 재건축, 재개발을 진행할 때,  토지가 위치한 지자체의 조례를 파악해서 최대로 어느정도까지 건물을 올릴 수 있는지 파악하는 것이 중요합니다.