[부동산 공부] LTV, DTI, DSR이란? - 대출 규제 뜻 설명

부동산 관련 뉴스를 보면 'LTV', 'DTI', 'DSR' 같은 단어가 눈에 들어옵니다. 그냥 은행에서 주택담보대출 받아서 집사면 땡이지 않나? 싶지만 실제 은행에서 대출을 받아보려면 각종 규제들 때문에 원하는 금액을 모두 받기가 쉽지 않습니다. 'LTV', 'DTI', 'DSR'은 이런 대출 규제와 관련된 용어들입니다.

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LTV (Loan To Value ratio)

LTV는 주택담보대출비율을 의미합니다. Load To Value ratio의 약자로 아파트 등 주택을 담보로 은행에서 돈을 빌릴 때 인정되는 자산가치의 비율을 의미합니다. 짧게 말하면, 집 값의 몇 %까지 대출이 가능한지를 의미합니다. 예를 들어 LTV가 40%라고하면 집 값이 10억일 때, 집을 담보로 은행에서 대출 받을 수 있는 금액은 최대 4억입니다. 이 이상의 금액은 LTV 규제로 은행 대출이 불가능합니다.

LTV = 주택담보대출 취급한도 / 주택 가격

여기서 말하는 집 값은 대출을 받아 계약하려는 금액이 아닌 시세를 의미합니다.  KB 부동산 시세가 10억인 아파트를 12억에 계약한다고할 때, 은행은 12억의 40%를 대출해주는게 아닌 KB 부동산 시세인 10억의 40%까지만 대출 해줍니다. (그 밖에 담보 가치를 한국 감정원 시세, 감정평가 법인에 의뢰한 감정가격 등을 기준으로 삼기도 합니다)

특히 LTV 산정 시 선순위채권, 임차보증금 및 변제소액임차보증금 등은 대출한도에서 공제됩니다. 10억 아파트에 5억 전세가 있는 상황이라면 이미 40%인 4억을 넘었기 때문에 추가 대출이 안 될 수 있다는 의미입니다.

담보로 설정되는 아파트가 위치한 지역이 어디냐에 따라서 LTV 상한이 결정됩니다. 투기과열지구나 투기지구에 위치한 아파트의 경우 LTV가 40%를 넘을 수 없습니다. 9억 이상의 경우 9억까지는 40%이지만 9억 이상 금액에 대해서는 20%까지만 대출이 되거나 15억이 넘는 경우 LTV가 0%로 적용되어 대출 시행이 안되는 경우도 있습니다. 워낙에 정책이 많이 바뀌어서 아파트 위치에 따른 정확한 LTV 규제를 찾아보는 것이 좋습니다.

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DTI (Debt To Income ratio)

DTI는 총부채상환비율을 의미합니다. 즉, 대출을 받는 사람의 연간소득에서 1년동안 상환해야하는 원리금(원금 + 이자)이 차지하는 비율을 의미합니다. 예를 들어 연봉이 5천만원인 사람이 30년 만기 주택담보대출을 받아서 1년에 원금과 이자를 포함해서 2000만원을 은행에 갚고 있다면 DTI는 40%입니다. 대충 월 166만원 정도를 대출 상환에 쓰고 있는 경우입니다.

만약 신용대출과 카드론을 사용하고 있다면, 신용대출과 카드론의 이자 상환액이 더 해집니다. 신용대출과 카드론의 연간 원금 상환액은 포함되지 않습니다.

DTI = (주택담보대출 연간 원리금 상환액 + 기타 대출의 연간 이자 상환액) / 연간 소득

LTV가 주택의 담보 가치에 따른 대출 건전성을 위한 규제라고 한다면, DTI는 대출 받는 사람의 상환 능력에 지표라고 볼 수 있습니다. 금융기관은 DTI 산정시 연간 소득 증빙자료 2년치를 확인합니다. 만약 소득 증빙자료를 제출하지 못할 경우에는 인정 소득과 신고소득을 각각 95%, 90%로 차감 반영합니다.

주택담보대출의 대출 기간을 늘리게 되면, 연간 상환해야하는 원리금을 줄일 수 있습니다. 따라서 상환 기간을 10년에서 30년으로 늘리면 더 오랜기간동안 갚아야하지만 받을 수 있는 금액은 더 늘어날 수 있습니다.

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DSR (Debt Service Ratio)

최근 주택담보대출을 받을 때에는 DTI 대신 DSR이 적용되는 경우가 많습니다. DSR은 DTI보다 좀 더 까다로운 조건이라고 생각하면 됩니다. DSR에서는 주택담보대출의 연간 원리금 상환액과 기타 대출의 연간 원리금 상환액을 모두 고려합니다. DTI에서는 기타 대출의 원금 상환은 고려하지 않았는데요. DSR에서는 고려됩니다. 따라서 대출 상한액이 좀 더 줄어들게 됩니다.

DSR = (주택담보대출 연간 원리금 상환액 + 기타 대출의 연간 원리금 상환액) / 연간 소득

기타 대출에는 신용대출이나 카드론 등의 대출뿐만 아니라 할부금융이나 리스 등도 포함됩니다. 규제에 포함되는 항목이 훨씬 많기 때문에 DTI 보다 비율이 더 높게 나옵니다. 그렇다는 것은 DSR 적용시 받을 수 있는 대출금이 줄어들 수 있다는 의미입니다.

현재 투기지역이나 투기과열 지구의 경우 DTI 대신 DSR 규제가 반영됩니다. 주택담보대출에 대한 규제를 해놨더니 신용대출을 받아서 집을 사는 현상이 있기 때문인데요. 주택담보대출 이외의 대출들이 있다면 DSR 계산을 잘 해보셔야합니다.