금융 당국은 가계부채 문제를 해결하기 위한 방안 중 하나로 '스트레스 DSR'을 시행하고 있다. 스트레스 DSR이란 무엇이고, 대출에 어떤 영향을 주게 될지 알아보자.
1. DSR이란?
DSR은 Debt Service Ratio의 약자로 우리말로 "총부채원리금 상환 비율"이다. DSR은 돈을 빌린 사람(차주)의 상환 능력 대비 원리금상환부담을 나타내는 지표라고 할 수 있다.
DSR은 차주가 가지고 있는 모든 대출의 연간 원리금 상환액을 연간소득으로 나누어 계산한다. 대출에는 신용대출, 주택담보대출, 마이너스 통장 등이 포함된다. (전세자금대출이나 중도금대출 같은 집단대출의 원금 상환액은 DSR 계산에 포함되지 않을 수도 있으나 정책 변화에 따라 달라질 수 있으니 현재 정확한 산출방법은 은행에 문의를 해봐야 한다)
DSR 제도를 도입한 이유는 차주가 과도한 대출을 받는 일을 막기 위해서다. DSR 규제 때문에 차주는 자신의 소득에 맞는 대출만 받을 수 있다.
예를 들어 연소득이 1억원인 사람이 4.5% 금리로 주택담보대출을 받고자 하는 경우를 생각해보자. 이 차주는 연간원리금으로 4천만원까지 상환할 수 있다.
만약 차주가 주담대를 30년만기로 받게되면 한도는 6억 6천만원으로 계산된다. 40년만기로 대출을 받게 되면 7억 4천만원의 한도로 대출을 받을 수 있다.
DSR 계산시 금리가 상승 할수록 한도가 줄어들고, 소득이 증가할 수록 한도가 늘어나며, 분할상환 기간이 길수록 한도가 늘어난다.
2. 스트레스 DSR
스트레스 DSR은 변동금리 대출한도 계산시 향후 금리변동 리스크를 미리 반영해 가산금리를 추가로 더해서 계산하는 방식을 말한다.
4.5% 금리의 대출을 받을 때 스트레스 DSR이 적용되면 1.5%의 가산금리를 추가로 고려해 6% 금리의 대출을 받는 것처럼 한도를 계산하게 된다. 실제로는 4.5% 이자만 내지만 한도 계산에는 1.5% 가산금리를 추가로 고려하겠다는 의미다.
DSR 계산시 금리가 상승할 수록 한도가 줄어든다고 했다. 따라서 스트레스 DSR 제도가 적용되면 대출 한도가 줄어드는 효과를 발생시킬 수 있다.
예를 들어보자. 연봉 1억원인 사람이 4.5% 금리로 주택담보대출을 받고자하는 경우를 다시 생각해보자. 30년만기로 대출을 받았을 때 한도는 6억 6천만원이었지만 스트레스 DSR이 적용될 경우 한도는 5억 9천만원으로 7천만원 줄어든다. 40년만기로 대출을 받았을 때 한도는 7억 4천만원이었지만 스트레스 DSR이 적용될 경우 한도는 6억 5천만원으로 9천만원 줄어든다.
스트레스 DSR이 적용될 경우 부동산 영끌족들의 대출한도가 줄어들게 되어 집값 상승을 어느정도 억제할 수 있을 것으로 생각된다.
DSR 계산시 가산되는 스트레스 금리는 최근 5년간 최고 금리에서 현재 금리를 뺀 값을 기준으로 삼는다. 이 값은 최저 1.5%에서 최대 3% 사이의 값을 갖게 된다.
3. 스트레스 DSR 단계별 시행
금융당국은 스트레스 DSR을 3단계에 걸쳐 시행할 예정이다. 갑자기 강도높은 규제인 스트레스 DSR을 시행하게 되면 시장에 충격을 줄 수 있기 때문이다.
1단계 스트레스 DSR은 2024년 2월부터 시행되었다. 1단계에서는 은행권 주택담보대출에 스트레스 금리가 적용되며, 계산된 스트레스 금리의 25%인 0.38%의 금리가 가산되어 DSR 한도가 계산된다.
2단계 스트레스 DSR은 원래 2024년 7월부터 시행될 예정이었으나 금융당국이 서민과 소상공인의 금융 불안 그리고 부동산 PF 문제 등을 이유로 2개월 연기했다. 2단계에서는 은행권의 주담대는 물론 1억원이 넘는 신용대출까지 적용되며, 2금융권의 주담대에도 스트레스 금리가 적용 된다. 적용되는 스트레스 금리는 50%인 0.75%가 가산되어 DSR 한도가 계산된다.
3단계 스트레스 DSR은 2025년부터 본격 시행될 예정이었으나 2025년 7월로 시행시기가 다소 길게 연기되었다. 3단계가 시행되면 은행권은 물론 비은행권의 여러 대출들에 모두 스트레스 금리가 100% 적용된다.
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