3분기부터 생애최초 주택구입 대출에 LTV 80% 적용

정부가 생애최초 주택구입자들을 대상으로 LTV(주택담보대출비율) 상한을 80%로 완화하는 방안을 추진하고 있습니다.

정부는 지난 30일 '긴급 민새안정 10대 프로젝트'를 발표했는데요. 이 중에 생애최초 주택구입 가구에 대해 LTV 상한을 80%까지 높이는 방안이 들어있습니다. 현재 60~70% 수준인 생애최초 주택구입 가구에 대한 LTV 상한선이 3분기 정도면 80%로 완화될 예정입니다.

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LTV(Loan To Value ratio)

LTV는 주택담보대출비율을 의미합니다. 아파트 같은 주택을 담보로 은행에서 돈을 빌릴 때 인정되는 자산가치의 비율을 의미합니다. 다시말하면 집 값의 몇 %까지 대출을 받을 수 있는지를 의미합니다.

예를 들어 LTV가 50%라면 5억 아파트를 사기 위해 최대 2억 5천만원의 대출까지만 받을 수 있는 겁니다. 그 이상의 대출은 규제때문에 실행할 수 없습니다.

LTV = 주택담보대출 취급한도 / 주택가격

여기서 집 값은 호가나 계약서에 찍혀있는 금액이 아닌 시세를 의미합니다. 대부분 KB 부동산의 시세를 기준으로 대출 금액이 결정됩니다.

이 LTV 비율을 80%까지 상향하겠다는 의미는 다른 규제항목이 문제 없으면 집 값의 최대 80%까지 대출을 받을 수 있게 해주겠다는 의미입니다.

DSR(Debt Service Ratio)

LTV를 다 풀어줬지만 더 강력한 규제가 아직 남아있습니다. 바로 DSR 규제입니다. DSR 규제는 대출을 받는 사람이 소득대비 원리금 상환을 얼마나 해야하는지 비율을 의미합니다.

예를 들어 월급이 300만원인 직장인이 주택담보 대출을 받은 경우, 매달 갚아야 하는 원리금 상환액이 100만원이라면 DSR은 33.33%인 것입니다. 버는 금액에서 33.33%는 대출 원금과 이자를 갚아야 하는 상황입니다.

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오는 7월부터 1억원이 넘는 대출 금액에 대해서는 1금융권 기준 40% DSR 규제가 들어갑니다. 대출을 실행해서 갚아야 하는 원리금 상환이 내가 버는 돈의 40%를 넘을 수 없다는 겁니다.

따라서 LTV를 다 풀어줘도 소득이 높지 않다면 DSR 규제에 걸려서 실제로 받을 수 있는 대출 금액은 크게 늘어나지 않게 됩니다. 특히 취업한지 얼마되지 않은 청년 층은 아직 소득이 낮기 때문에 LTV 규제 완화의 혜택을 온전히 받기 어렵습니다.

그래서 정부는 청년층이 DSR 규제로 인해 과도하게 대출 제약을 받지 않도록 DSR 산정시 미래 소득상승분을 반영하는 방안도 추진하고 있습니다. 시간이 지나면서 연봉이 오를 것이기 때문에 어느정도는 반영해주겠다는 의미입니다.

또 은행들은 주택담보대출의 만기를 35년에서 40년, 더 나아가 50년으로 늘리는 방안을 고려하고 있습니다. 만기가 늘어나면 좀 더 오래 나눠 갚기 때문에 1년에 갚아야하는 금액이 줄어들게되고 결국 빌릴 수 있는 대출금액이 늘어나는 효과를 받을 수 있습니다. 

연금리 4.4%에서 5억원을 대출받는 경우 현재 40년 만기의 경우 월 상환액이 222만원이지만 50년만기에서는 206만원으로 낮아집니다. 따라서 DSR 규제인 40%에 담을 수 있는 총 대출 금액이 조금 더 올라가게 됩니다. (물론 빌린 금액대비 평생 갚아야하는 이자 총액은 많이 늘어납니다. 생각보다 많이요..)

아무튼 LTV도 그렇고 DSR도 그렇고 대출 규제가 지방선거 이후 빠르게 바뀔 것 같습니다. 이런저런 정책들이 쏟아져 나올 텐데 정신 차리고 공부해야겠습니다.

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