부동산 규제지역 3종(조정대상지역, 투기과열지역, 투기지역) 부동산관리지역으로 통합
부동산 투자에 관심 있으신 분들이나 내집 마련을 준비하시는 분들이라면 공감하시겠지만 우리나라의 부동산 규제는 매우 복잡합니다. 규제지역이 3종류나 있고, 각 규제지역에 따라 청약, 대출, 세금, 전매 제한에 붙는 규제가 다 다릅니다. 이 규제가 시간이 지나면서 강화되거나 완화되기도하고, 규제지역 자체가 추가로 지정되거나 해제되기도 합니다. 부동산 수요자는 뉴스를 보면서 규제들이 어떻게 바뀌고 있는지 꼼꼼하게 공부해야 합니다.
실제로 부동산 거래를 위한 상담을 받기 위해 공인중개사 사무소에 방문해보면 최신 제도를 따라잡지 못하시는 분들도 있었습니다. 또 은행에서 특정 대출 시나리오를 문의했을 때, 창구 직원은 정확히 파악을 못하는 경우가 많았으며 은행의 대출 센터에 문의를 해서 확인을 한 다음에야 답변을 들을 수 있었습니다.
부동산과 대출의 전문가라고 할 수 있는 공인중개사와 은행원도 바뀌는 규제를 따라가기 벅찬데 부동산의 실수요자인 일반 국민들이 이런 규제를 빠르게 공부하고 이해하면서 따라가기란 쉽지 않습니다.
부동산관리지역 통합 - 조정대상지역, 투기과열지구, 투기지역 일원화
17일 국회에 따르면 더불어민주당 주거복지특별위완회 위원장인 홍기원 의원이 '부동산규제 4법' 개정안을 대표 발의했다고 합니다. 이 중에 주목받고 있는 것이 현재 조정대상지역, 투기과열지구, 투기지역으로 나뉘어 관리되고 있는 규제지역을 부동산관리지역을 통합하고 1단계와 2단계로 구분해서 단계별 규제를 적용한다는 내용입니다.
당초 조정대상지역은 분양시장 과열 차단을 목적으로 가장 약한 규제로 도입되었습니다. 하지만 부동산 규제가 추가되면서 세제, 청약, 정비사업 등에서 상위 규제보다 더 강력한 규제가 되어버렸습니다. 특히 조정대상지역에 양도세 중과 같은규제가 포함되면서 사실상 가장 강력한 규제로 활용되었고, 투기과열지구와 투기지역 제도가 실효성을 잃었다는 평가를 받고 있습니다.
- 조정대상지역
- 청약 재당첨 제한 7년
- LTV 50% / DTI 50%
- 세제
- 2주택 취득세 중과
- 다주택자 양도세 중과
- 장기보유특별공제 배제
- 분양권 전매제한 최대 3년
- 투기과열지구
- 청약 재당첨 제한 10년
- LTV 50% / DTI 50%
- 분양권 전매제한 최대 5년
- 투기지역
- 청약 재당첨 제한 없음
- LTV 50% / DTI 40%
- 분양권 전매제한 없음
홍 의원의 법안에 따르면 3가지 규제 지역은 부동산관리지역으로 통합되고 이를 2단계로 운영하는 내용이 담겨있습니다. 부동산 관리지역 1단계는 청약과 분양권 전매 제한 관련 최소한의 규제만 적용하는 약간 규제 지역이 될 예정입니다. 여기에 2단계로 규제 단계가 상승할 경우 1단계 규제에 더해 총부채상환비율(DTI) 10% 강화, 취득세, 양도소득세 중과, 장기보유특별공제 배제, 재건축사업 조합원 재건축 주택공급 수 제한 등이 적용될 예정입니다.
- 부동산관리지역 1단계
- 재당첨 제한 7년
- LTV 50% / DTI 50%
- 분양권 전매제한 최대 3년
- 부동산관리지역 2단계
- 재당첨 제한 10년
- LTV 50% / DTI 40%
- 분양권 전매제한 최대 5년
- 세제
- 2주택 취득세 중과
- 다주택자 양도세 중과
- 장기보유특별공제 배제
부동산 관련 규제 지역 지정 주체도 국토부로 일원화할 예정입니다. 현재 조정대상지역과 투기과열지구는 국토부가 지정하고, 투기지역은 기획재정부가 지정하고 있습니다. 이를 국토부 주거정책심의위원회에서 지정하도록 일원화하여 빠르게 변화하는 부동산 시장 여건에 신속히 대응할 수 있을 것으로 기대하고 있습니다.
관련 법안을 발의한 홍기원 의원은 강남, 서초, 송파, 용산 4곳을 제외한 전국이 규제지역에서 해제된 지금이 부동산 규제와 관련된 제도 개편의 적기라면서 부동산 규제지역 지정제도를 단순하게 정리해서 정책 수요자인 국민이 알기 쉽게 바꿔야 한다고 전했습니다.
규제가 복잡할 수록 복잡한 규제 속에서 구멍을 찾아내 각종 부작용들이 나왔습니다. 복잡한 그물망처럼 보이는 규제책이었지만 실제로 들여다보면 여기저기 구멍이 나있으니 조금만 공부해보면 우회책이 많이 있었죠.
정부는 복잡한 규제지역 체계를 개선하기 위해 연구용역에 들어간 상태이며 오는 7월 용역 결과를 토대로 관계기관 협의를 통해 최종 개선 방향을 결정한다는 방침입니다.