[부동산 공부] 1종, 2종, 3종 일반주거지역과 준주거지역, 전용주거지역의 차이점
부동산을 공부하다보면 주거지역의 분류에 대한 내용을 만나게됩니다. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 의해 부동산 용도지역 중 주거지역은 '일반주거지역', '준주거지역', '전용주거지역'으로 구분됩니다. '일반주거지역'은 다시 1종, 2종, 3종의 용도지역으로 구분되며, 전용주거지역 역시 1종과 2종으로 상세히 구분됩니다.
주거지역 구분은 지적편집도를 통해 확인해볼 수 있습니다.
네이버 지도를 가보시면 우측 메뉴중에 '지적편집도' 메뉴가 있습니다. 이 메뉴를 클릭하면
도시의 구역이 어떻게 나뉘어있는지 확인할 수 있습니다. 평촌 신도시의 지적편집도인데요. '제3종일반주거지역', '제2종 일반주거지역' 등의 내용을 확인할 수 있습니다.
토지를 소유하고 있다고해서 그 땅위에 아무 건물이나 막 지을 수 있는 것은 아닙니다. 토지가 어떤 주거지역으로 분류되었는지에 따라 지을 수 있는 건물의 종류와 규모가 제한되는데요. 주거지역에 따른 건폐율과 용적률 제한은 다음과 같습니다.
| 구분 | 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 | ||
| 건폐율 | 용적률 | ||
| 전용주거지역 | 제1종 | 50% 이하 | 50% ~ 100% |
| 제2종 | 50% 이하 | 100% ~ 150% | |
| 일반주거지역 | 제1종 | 60% 이하 | 100% ~ 200% |
| 제2종 | 60% 이하 | 150% ~ 250% | |
| 제3종 | 50% 이하 | 200% ~ 300% | |
| 준주거지역 | 70% 이하 | 200% ~ 500% | |
전용주거지역
양호한 주거환경을 보호하기 위한 주거지역을 의미합니다. 대부분 국립공원이나 도시자연공원, 보전녹지지역, 자연녹지지역 등이 연계되어 있는 지역에 지정됩니다. 국립공원 바로 근처나 공원 인근에 바로 빽빽하게 아파트들을 짓지 말고 어느정도 완충해서 전용주거지역을 두고 단독주택이나 5층 이하의 낮은 공동주택을 지을 수 있도록 해주는 주거지역입니다.
전용주거지역은 제1종과 제2종으로 구분됩니다. 제1종 전용주거지역에는 단독주택이 들어설 수 있습니다. 건폐율은 50% 이하로 제한되며 용적률 역시 50% 이상 100% 이하로 제한됩니다. 제2종 전용주거지역은 5층 이하의 공동주택까지 들어설 수 있습니다. 제2종 전용주거지역의 건폐율은 마찬가지로 50% 이하, 용적률은 100%이상 150%이하로 제한됩니다.
여기서 공동주택이란 하나의 건물에서 여러 가구와 여러 세대가 공동으로 거주하는 주거형태로 아파트, 연립주택, 다세대주택, 기숙사 등이 공동주택에 해당합니다. 제2종 전용주거지역에는 5층 이하의 공동주택만 들어설 수 있으므로 아파트는 지을 수 없습니다.
일반주거지역
편리한 주거환경을 보호하기 위한 주거지역을 의미합니다. 일반적으로 흔하게 접하는 주거지역이 일반주거지역에 해당합니다. 저층주택과 중층, 고층주택을 적절하게 입지시켜서 양호한 주거환경을 보호하고 인근 주거 및 근린생활시설 등과 조화를 이룰 필요가 있는 지역을 대상으로 지정합니다. 과거에는 그냥 일반주거지역으로 퉁쳐서 관리했지만 효율적인 주거지역 개발을 위해서 제1종, 제2종, 제3종 일반주거지역으로 세분화했습니다.
제1종 일반주거지역
제1종 일반주거지역은 4층 이하의 연립, 단독, 다세대 주택 같은 저층 주택 위주로 건물을 지을 수 있습니다. 창고시설, 수련시설, 문화 및 집회시설, 1종 근린생활시설(슈퍼, 제과점, 미용실 등 작은 편의시설), 유치원, 초등학교, 중학교, 고등학교, 노유자시설 등이 이 지역이 들어설 수 있으며, 단란주점과 안마시술소는 들어설 수 없습니다.
제1종 일반주거지역은 건폐율 60% 이하, 용적률 100% 이상 200% 이하의 건축물만 지을 수 있도록 제한됩니다.
제2종 일반주거지역
제2종 일반주거지역은 평균 18층 이하의 중층 건물을 지을 수 있습니다. 1종 근린생활시설과 함께 의료시설, 종교시설 등 2종근린생활시설이 들어설 수 있으며, 공장 발전소, 군사, 위험물 처리 시설, 발전소, 수련시설 등도 가능합니다.
제2종 일반주거지역은 건폐율 60% 이하, 용적률 150% ~ 250%의 건축물만 지을 수 있도록 제한됩니다. 제2종 일반주거지역은 18층 이하라는 내용을 고시하고 있지만 서울 지역의 경우 난개발을 막기 위해 단독주택지는 7층, 아파트 단지는 15층이하로 층고를 제한하고 있습니다.
제3종 일반주거지역
제3종 일반주거지역은 층수의 제한 없이 건물을 지을 수 있는 토지로 중층과 고층 주택을 중심으로 편리한 주거환경을 조성하기 위해 지정된 지역입니다. 층수의 제한없이 건축이 가능하기 때문에 일반주거지역 중에는 가장 가치가 높은 토지라고 할 수 있습니다.
다만 제3종 일반주거지역으로 지정되면 건폐율 50% 이하, 용적률은 200%~300% 사이로 건축할 수 있습니다. 서울시의 경우 재건축 아파트의 설립시 층수를 35층 이하로 제한하고 있습니다. 하지만 아파트 가격의 상승과 주택난을 해결하기 위해서 앞으로 이런 층수 제한이 완화되거나 사라질 수 있다는 기대도 있습니다.
준주거지역
준주거지역은 일반주거지역과 다르게 주거와 상업이 모두 가능한 지역입니다. 주거기능을 위주로 이를 지원하는 일부 상업기능과 업무기능을 보완하기 위해서 필요한 지역입니다. 주거지역과 상업지역 사이에 완충기능이 요구되는 지역을 대상으로 지정하며, 주거환경을 침해할 수 있는 일부 시설은 주거기능과 분리시켜 배치하는 등 주로 주거환경을 보호해야할 지역에 지정됩니다.
준주거지역으로 지정된 토지에는 건폐율 70%이하, 용적률은 200%~500% 사이가 적용됩니다. 정확한 용적률 허용치는 지자체의 조례에 따라 달라집니다. (역세권 복합개발지구로 지정된 준주거지역의 경우 용적률 상한이 700%까지 올라갑니다.)