[경제공부] 아파트 전세가율과 갭투자
우리나라에만 있는 독특한 부동산 제도가 있습니다. 바로 '전세'입니다. 전세권자가 전세보증금을 주택의 소유자에게 예탁하는 조건으로 주택을 임차한 다음 계약 기간이 끝나면 전세보증금을 돌려받고 나가는 형태의 계약입니다. 매월 임대료를 지불하지 않아도 된다는 점에서 월세와 차별화되는 임대차 계약 방식입니다.
전세 제도는 주택 공급자인 임대인에게 임차인이 보증금을 계약기간동안 무이자로 빌려주는 사적 주택 금융제도로 기능하기도 합니다. 실제로 집을 구입하는 형태 중에 전세를 끼고 주택을 구입하는 '갭투자'라는 것이 있습니다. 주택을 구입하고 임차인을 구해 받은 전세 보증금을 이용해서 잔금을 치르고 등기를 치는 형태입니다. 전세 계약기간이 만료되면 전세보증금을 자신의 돈으로 돌려주거나 새로운 임차인을 구해 받은 전세보증금으로 기존 임차인의 전세보증금을 돌려주는 형태로 진행하면 됩니다. 그 동안 주택의 가격 상승분은 집주인에게 모두 귀속되는 형태죠. '갭(Gap) 투자'는 전세가와 매매가 사이의 가격차이(갭, Gap)를 이용해서 주택을 구입하고 투자 수익을 올리는 형태를 의미합니다.
전세가율
이러한 갭투자는 전세보증금이 얼마나 높은지에 따라서 매력도가 달라집니다. 전세가가 매매가에 인접하면 집을 사는 사람들은 자기돈을 조금 투입하면서 전세를 끼고 집을 사기가 용이해집니다. 반대로 전세가가 매매가와 멀어지면 집을 사기위해 투입해야하는 자기 자본이 늘어나게 됩니다.
매매가에 비해 전세가율이 얼마나 높은지를 따져볼 수 있는 지표가 전세가율입니다.
전세가율 = ( 전세가 / 매매가 ) * 100
시세 10억짜리 아파트의 전세가격이 6억이라면 전세가율은 60%가 됩니다. 이 아파트를 매수하려는 사람은 6억의 전세와 자기돈 4억 그리고 중개수수료와 취득세 등을 위한 추가금만 있으면 집을 살 수 있습니다. 나중에 10억짜리 아파트가 12억이 되면, 주택가격은 20% 상승했지만 갭투자자는 4억의 투자금으로 2억의 수익을 얻었기 때문에 50% 투자수익률을 기록하게 됩니다.
대체로 매매가가 급격하게 상승하면 전세가율이 낮아집니다. 전세가율이 낮아지면 주택을 매입하기 위해 투자해야하는 자본이 늘어나기 때문에 갭투자의 매력도가 떨어지게 됩니다. 반대로 전세가가 급격하게 오르는 경우에는 전세가율이 따라서 오르게됩니다. 이렇게 되면 갭투자의 매력도가 높아지게 됩니다.
투가지역 혹은 투기과열 지구로 묶여 있는 지역의 LTV가 40% 거기에 9억 이상 15억 미만 구간에서는 20%로 제한되는 것을 생각하면 대략 60% 가량의 전세는 시중은행보다 더 많은 자금을 융통할 수 있는 창구가 됩니다. 게다가 무이자입니다.!!!
정부가 임대차 3법을 도입하면서 전세시장에 매물이 사라지고 있습니다. 계약갱신청구권을 사용하는 경우가 늘어나면서 신규 전세 매물이 줄어들게되었습니다. 그러면서 전세 매물 공급이 줄어들었고, 입지가 좋은 서울이나 서울 인근 아파트 단지의 전세가가 상승했습니다. 이에 따라서 전세가율이 올라갔고, 갭투자에 대한 매력도가 증가하면서 무주택자들이 전세를 끼고 집을 매입하는 경우가 많아졌습니다. 이런 과정에서 최근 주택가격 상승률은 역대급을 기록하고 있습니다.
깡통전세
전세가율이 높아지면 주택을 매수하려는 집주인 입장에서는 은행보다 매력적인 사금융 창고가 열리게 된다고 설명했습니다. 그렇다면 집주인에게 전세보증금을 빌려주는 입장인 임차인의 입장에서는 돈을 빌려주고 손해를 볼 가능성이 있습니다.
전세 시세가 급격하게 높아질 경우 전세가율이 높아집니다. 주택의 가격이 상승하기만 한다면 전세가율이 100%를 넘지 않는 선에서는 전세보증금이 안전할 것입니다. 하지만 주택의 가격은 상승만하지 않습니다. 단기간이더라도 조정을 받을 수 있습니다. 게다가 집주인의 재무상황에 따라서 집이 경매에 넘어가는 경우도 있습니다. 집이 경매에 넘어가면 시세의 대략 70% 가량으로 낙찰을 받게 됩니다. (유찰되면 더 떨어지고요. 대충 평균잡으면 그렇습니다) 10억짜리 집이 경매에 넘어가서 7억에 팔린다는 것인데, 전세가 8억에 잡혀있으면 임차인은 적어도 1억은 날리게 되는 겁니다. (여기에 국세 체납건이 있다면 선순위로 떼가기 때문에 날리는 전세보증금은 더 커질 수 있습니다.) 대충 집주인에게 돈빌려주고 돈떼이는 상황이라고 보면 됩니다.
전세가율뿐만 아니라 전세보증금의 변제 순위도 중요합니다. 집주인이 대출을 받아서 집을 산 경우에는 임차인의 전세보증금보다 은행에서 빌린 돈을 먼저 갚아야 합니다. 예를 들어 10억짜리 집을 살 때 집주인이 5억의 대출을 받고, 전세를 6억에 내놓은 경우를 생각해보겠습니다. 전세가율은 60% 정도로 집이 경매에 넘어가도 안전할 것이라고 생각됩니다. 하지만 전세보증금 이전에 은행에서 5억의 근저당을 잡아놓은 상황이기 때문에 집이 경매에 넘어가서 7억에 낙찰되었다면 은행이 먼저 5억을 가져가고 남은 2억을 임차인이 돌려받게 됩니다. 6억의 전세금을 주고 4억을 손해보고 2억만 돌려받는 상황이 올 수 있는 것이죠.
때문에 전세 계약을 할 때에도 등기부등본을 열람해서 근저당이 잡힌게 없는지 여부를 반드시 확인해야합니다. 그리고 전세계약 이후 바로 확정일자를 받아놔야 전세보증금에 대한 변제권이 확보됩니다. 만약 공인중개사가 제대로 일을 한다면 이런 조건에 대해서 상세히 설명을 해줄겁니다. 전세계약하기전에 등기부등본을 떼서 확인을 시켜주고요.
가장 확실한 방법중 하나는 중간에 은행을 끼고 전세계약을 진행하는 것입니다. 은행 입장에서는 임차인에게 빌려준 돈이 악성 임대인으로 흘러가게 될 경우 돈을 돌려받지 못할 수도 있기 때문에 최소한의 안전이 확보된 매물에게만 대출 실행을 해줍니다. 따라서 눈뜨고 코베이게 될 확률은 확 줄어듭니다. 게다가 전세자금대출의 상환은 소득공제까지 해주기 때문에 소득이 어느정도 이상되시는 분들은 연말정산용으로 받아놓고 상환하기도 합니다.
아무튼 전세가율이 높은 상황에서는 깡통전세가 발생할 수도 있기 때문에 임차인 입장에서는 조심해야합니다.