[경제공부] 부동산 가격 지표 'PIR' 지수와 'RIR' 지수, 'K-HAI', 'K-HOI', 'PRR' 지수란?
주식과 마찬가지로 부동산에도 '적정가격'이라는게 있을겁니다. 적정가격보다 부동산의 시세가 올라가있다면 거품이 끼어있는 것이고 적정가격보다 시세가 내려와 있다면 저평가되어 있다고 할 수 있습니다. 부동산의 적적가격을 판단하는데에는 다양한 지표들이 사용될 수 있지만 가장 기본적인 지표로 사용되는 것이 PIR과 RIR입니다.
PIR (Price Income Ratio)
PIR은 'Price Income Ratio'의 약자로 소득대비 주택가격의 비율을 의미합니다. 주택을 소유한 가구의 연소득으로 특정 지역 또는 국가의 집을 사는데 얼마나 시간이 걸리는지 측정하는 지표입니다. 즉, 소득을 한푼도 안쓰고 모아서 집사는데 몇 년이 걸리는지를 나타내는 숫자입니다.
PIR = 집 값 / 연 소득
예를 들어 연소득이 5000만원이고, 집 값이 10억이라고하면 PIR은 10억을 5000만원으로 나눈 20이 됩니다. 일년동안 번 돈을 한 푼도 쓰지 않고 20년 동안 모아야 집을 살 수 있다는 의미입니다.
KB 국민은행을 포함하여 한국 주택금융공사, 국토연구원 등 민간 연구기관들에서는 주기적으로 집값 동향을 조사하여 그 지역의 평균소득 대비 집값 비율인 PIR을 발표합니다. PIR 지수는 소득 증가에 비해 집값에 거품이 얼마나 끼어있는지를 비교해볼 수 있는 주요 지표로 한국뿐만 아니라 다른 나라에서도 흔히 사용되고 있습니다. PIR이 높아지면 주택의 매수자가 소득 대비 더 많은 비용이 필요하게 되었다는 의미로 내집 마련이 어려워졌다는 것을 뜻합니다.
당연한 얘기지만 주택의 가격이 상승할 수록 PIR 지수는 높아집니다. 반대로 소득이 빠르게 증가할 수록 PIR은 줄어듭니다. 집값이 상승했다고 하더라도 소득이 그만큼 증가했다면 주택을 구매하는데 부담은 그대로일 것입니다.
안타깝게도 2018년 이후 서울지역의 소득대비 주택가격 비율인 PIR 지수는 가파르게 상승하고 있습니다. 아파트 가격의 저점이라고 할 수 있었던 2015년 8배 정도였단 PIR은 이후 꾸준히 상승하며 17.4배까지 상승했습니다. 서울 지역의 평균적인 소득을 갖고 있는 사람들이 집을 사기위해서는 17.4년치 연봉을 모아야한다는 것을 의미합니다. 요즘 나오고 있는 집값 거품론은 이렇게 높은 수준으로 치솟은 PIR 지수에 기인하기도 합니다.
하지만 어떤 지역의 PIR 지수를 계산하는데에는 다양한 방법이 존재합니다. 그 지역의 평균 소득과 평균 집값을 이용해서 PIR 지수를 뽑는 경우가 있고, 그 지역의 중위 소득과 중위 집값을 이용해서 PIR 지수를 뽑는 경우도 있습니다. 혹은 부동산 매매 시장 참여의사가 있는 사람들을 샘플링해서 그들의 소득과 시세를 이용해 PIR 지수를 뽑는 경우도 있습니다.
PIR 지수는 그 지역의 거시적인 부동산 상황을 말해주는 것으로 PIR 지수만으로 부동산 가격 변동을 예측하는데에는 한계가 있습니다. 하지만 무시할 수 없는 중요한 지표인 것은 여전합니다.
RIR (Rent to Income Ratio)
PIR 지수와 비슷한 개념으로 '월 소득 대비 주택임대료 비율(RIR, Rent to Income Ratio)'가 있습니다. RIR 지수는 무주택자가 주거를 위해 사용하는 주택 임대료 부담 비중을 파악하기 위한 지수입니다. 전세나 월세를 사는 세입자의 임대료 부담 정도가 소득에 비해 어느정도 과중한지를 알아볼 수 있는 지표로 RIR이 높을 수록 주거비 부담이 크다는 의미입니다.
RIR = 주택 임대료 / 월 소득
예를 들어 RIR이 20이라면 월 300만원을 버는 사람이 60만원을 임대료로 지출하고 있다는 의미입니다. RIR 지수가 높을 수록 주거 안정성이 떨어진다는 의미입니다. RIR은 임대료 상환 엽의 위험도를 측정하는데 유리한 지수이며, 임대주택시장의 효율성을 알려주는 지표이기도 합니다. 국토교통부는 RIR 지수를 2년마다 조사하여 발표하고 있습니다.
RIR 지수 역시 계산하는 방식이 약간 다를 수 있습니다. 한국의 평균 RIR 지수는 순수 임대료만 계산에 포함하고 있습니다. 반면 영국의 RIR은 유틸리티 및 관리비까지 포함하고 있고, 일본은 부동산 계약금과 중개 수수료, 계약 갱신비 등의 비용도 RIR에 포함하고 있습니다. (그렇지만 RIR 지수가 갖는 큰 의미는 동일합니다.)
PRR (Price to Rent Ratio)
PRR 지수는 ‘주택수익비율’을 의미합니다. 주택 매매가격을 연간 임대료로 나눠서 구한 값으로 PIR과 더불어 가격에 얼마나 거품이 끼었는지를 알 수 있습니다.
PRR = 주택가격 / 연간 임대수익
주식 투자를 하시는 분들은 PER 지표의 개념을 아실텐데요. PRR이 PER과 유사하다고 할 수 있습니다. PRR이 높을 수록 임대수익 대비 주택가격이 높기 때문에 고평가되어 있다고 할 수 있습니다.
주식시장에서 성장주들의 PER이 높은 것처럼 부동산도 시세차익의 기대감이 높을 경우 PRR이 올라가는 경향이 있습니다. 즉, 부동산 상승기에 PRR이 올라가는데요. 요즘 금리 인상시기에 성장주들이 박살이 나고 있습니다. 비슷한 개념으로 PRR이 높은 부동산 역시 금리 인상기에 위험 할 수 있습니다.
예를들어 계산해보면 10억 짜리 아파트를 매수해서 월세 200만원에 임대를 놓았다면 연간 임대소득은 2400만원이므로 PRR 지수는 41.67입니다.
요즘 은행예금 이자가 최대 3%를 넘어가고 있는데요. 10억원을 예금에 넣었다면 연간 이자소득은 3000만원이므로 비슷하게 PRR 계산을 해보면 33.33입니다. 안정적인 예금 대비 고평가되어 있다고 할 수 있습니다. 뭐 이런식으로 비교해서 거품을 판단하는 거죠.
물론 대한민국의 경우 전세제도가 있기 때문에 다른 나라에 비해 PRR 지수를 정확하게 계산하기는 쉽지 않습니다.
K-HAI (Korea-Housing Affordability Index)
K-HAI 지수는 Korea-Housing Affordability Index의 약자로 '주택구입부담지수'를 의미합니다. K-HAI 지수는 중간 소득 가구가 중간 가격의 주택을 대출받아 구입했을 때의 상환 부담 비율을 의미합니다. K-HAI 지수를 산출할 때 주택가격과 가구소득, 대출금리 및 표준대출 조건 등을 고려합니다.
K-HAI = ( 대출상환가능소득 / 중간가구소득 ) * 100
대출상환가능소득 = 원리금상환금액 / 적정 DTI (25%)
K-HAI 지수 100은 소득 중 약 25%를 담보대출 원리금을 상환하는데 사용한다는 의미입니다. 대출상환가능소득은 원리금상환금액이 DTI 25%가 되는 정도의 소득입니다. 대충 원리금 상환 금액에 4배를 한 정도가 됩니다. 중간 가구소득이 월 300만원이고 현재 100만원을 원리금상환액으로 내고 있다면, 대출상환가능소득은 400만원이 됩니다. 이 경우 K-HAI 지수는 133.33이 됩니다. K-HAI 지표 수치가 높을 수록 가격에 대한 부담이 커지는 것을 의미합니다.
PIR 지수의 경우 소득과 가격만 고려하고 있지만 현실적으로 집을 구입할 때 주택담보대출을 받아서 30년 정도동안 원리금을 나눠 상환하게 됩니다. 때문에 집값과 소득뿐만 아니라 대출금액과 이자도 주택구입에 큰 영향을 미칠 수 있는데요. K-HAI 지수에는 이런 고려들이 반영되어 있습니다.
K-HOI (Korea-Housing Opportunity Index)
K-HOI 지수는 Korea-Housing Opportunity Index의 약자로 '주택구입물량지수'를 의미합니다. K-HOI 지수는 중간 소득가구가 구입가능한 주택의 비율로 지역별 주택구입가능 물량을 나타내는 지수입니다.
K-HOI = (중위소득 가구가 구입가능한 주택 물량 / 전체 주택물량) * 100
이 지수가 낮을 수록 '살수 있는 집이 없다'라는 의미입니다. 중위소득가구가 자기가 가지고 있는 돈과 대출을 받아서 살수 있는 집의 양이 전체의 몇 퍼센트인지를 의미합니다.
이 지표의 수치가 낮아질 수록 주택 구입 상황이 안 좋아진다는 의미입니다.